Apparentemente è una comune bacheca digitale, simile ai tanti cartelloni pubblicitari per la digital signage che vediamo ovunque. In pratica, è una piattaforma evoluta che raccoglie le informazioni sul palazzo e il quartiere e le mette a disposizione degli inquilini. Si rende necessaria, inoltre,  anche per il contenimento del consumo della carta usata per le comunicazioni nella tradizionale bacheca.  In sostanza è un vero e proprio computer corredato di touch screen da istallare in uno dei vani condominiali comuni. Ed è collegata alla rete mediante una SIM interna oppure tramite il wifi.

La bacheca digitale, quindi, rappresenta lo strumento che può permettere agli amministratori di condominio la gestione degli avvisi da un qualsiasi dispositivo. E si tratta di uno degli strumenti di pubblica utilità anche in veste di “social condominiale”, consentendo il controllo dell’accessi dei vari fornitori dei servizi e la segnalazione di tutti i guasti in tempo reale. 

Cosa succede nel nostro quartiere? Una domanda semplice, alla quale spesso però non sappiamo dare una risposta. Del resto, fra lavoro e impegni vari si è spesso fuori casa ed è sempre più complicato stringere rapporti coi vicini e vivere il proprio quartiere. Questa piattaforma digitale dedicata a inquilini, amministratori di condominio e inserzionisti locali. 

Dal punto di vista strettamente tecnologico, è un prodotto essenziale: si tratta di un tablet con un generoso schermo da 21,5″ che si installa nell’androne dei condomini e sostituisce la classica bacheca “analogica” dove vengono affisse le comunicazioni riguardanti il condominio (assemblee, numeri di telefono utili, comunicazioni e via dicendo).  Viene controllata dall’amministratore del palazzo tramite un software gestionale (il cui utilizzo è gratuito) che permette l’inserimento di annunci e di nuove comunicazioni. I residenti, invece, possono accedere alla bacheca digitale anche tramite una app gratuita disponibile per iOS e  Android, che consentirà sia di consultare la lavagna ovunque ci si trovi, sia di poter comunicare direttamente coi vicini e accedere alle offerte pubblicizzate. 

Uno degli aspetti più intriganti delle bacheche digitali è che ci sono alcune società che le offrono gratuitamente. Sarà necessaria una delibera condominiale per installarla, ma né l’amministratore né i condomini dovranno sborsare un euro per utilizzarla. Chi paga? Gli inserzionisti, naturalmente. È infatti un’opportunità per le imprese che potranno sfruttare degli spazi sulla bacheca digitale e sulla relativa app per fare offerte mirate e geolocalizzate, oltre che per emettere sconti tramite coupon. Un approccio ben più efficace ed economico rispetto ai classici volantini che intasano le caselle di posta. 

Decine di persone e famiglie che condividono lo stesso indirizzo sono un patrimonio sociale riscoperto che oggi si apre al digitale. Le “social street” hanno aperto la porta a nuove forme di aggregazione e di socialità nei quartieri. Con la bacheca digitale si può offrire a tutti un punto di ritrovo in cui condividere interessi, eventi, pubblicità e informazioni a molteplici livelli. Connettendo, insomma, le opportunità di quartiere a chi le vive in modo nuovo, facile e ingaggiante.

di Maurizio Maddalo, IT Manager  

Bonus edilizio, incentivi per le rinnovabili, cambiamenti climatici e dissesto idrogeologico, il nostro Paese ha affrontato il tema abitativo in modo sporadico negli ultimi decenni e spesso emergenziale, mostrando il fianco ad abusivismo, frodi e calamità naturali. Serve una strategia di lungo periodo.

L’ottimismo che aveva accompagnato tutte le misure in campo adottate dal Governo in tema di incentivi fiscali rivolti al recupero edilizio ed energetico del patrimonio abitativo, sembra evidenziare alcune metodiche errate anche se gli obbiettivi sono apprezzabili.

L’iniziativa politica per  favorire i soggetti proprietari delle proprie case, deve poi tradursi in regole applicative certe e non sottoposte a continui emendamenti man mano che ci si accorge della complessità fiscale e tecnica dell’argomento. Non si può dare con una mano e poi togliere con l’altra. Così come non si possono creare misure d’incentivazione accompagnate da messaggi che invitano alla gratuità effettiva dell’intervento a carico dello Stato, quando poi quest’ultimo non ha le risorse per attuarlo. Ma è vero ciò?

Il Superbonus 110% ad esempio – quello mediaticamente più famoso – ha esaurito la sua capienza e raggiunto il tetto. Ciò potrebbe non essere completamente vero, dato che la misura ha costituito un contrasto alla depressione dell’attività economica del settore edile con ritorni occupazionali, che tra l’altro hanno limitato il tradizionale “nero” circolante nel settore ed aumentato il fatturato del manufatturiero.

In sostanza si è alleggerito nel comparto edilizio l’intervento assistenziale dello Stato, ovvero il suo contributo economico che sostituisce o integra la retribuzione che è destinata ai lavoratori sospesi dal lavoro o che operano con orario ridotto a causa di difficoltà produttive dell’azienda di appartenenza. Si è rivelata anche una cospicua componente di contributi versati per effetto dell’emersione del regime di lavoro subordinato.

Ci sarebbero quindi tutti presupposti per rendere strutturali tutte queste misure di incentivazione, salvo alcuni effetti negativi, il più delle volte evidenziati mediaticamente o meno e talvolta sostanziali.

I primi riguardano l’anomalia delle frodi perpetrate nei fatti in una misura non esattamente rilevante, cioè dichiarare lavori poi eseguiti. Ma questa è una vecchia storia, direi quasi fisiologica nel nostro Paese e anche di altri, ma non è una ragione sufficiente a  mettere in discussione una misura giusta per il rilancio economico. Misura che tuttavia deve prevedere controlli e interventi repressivi, cosa che si è verificata dato che è emerso il problema, ma anche fattori dissuasivi a monte. Con qualche imposizione sul richiedente, senza creare scandalo sul “tutto gratis”, si poteva costituire una struttura ispettiva di verifica effettiva documentale e poi sul territorio.

L’aspetto rilevante è l’aumento dei costi dei materiali necessari, data la loro richiesta fuori dalla norma, la fase bellica in corso, il rialzo del costo del gas e l’eccessivo ricorso ad essi quali elementi principali di efficientamento energetico,

Mentre si rincorre il cappotto esterno come elemento rilevante, in altre realtà si adottano i criteri della “smart city”, ovvero, quale esempio limite, uso di sensori in grado di creare interconnessione fra oggetti e impianti, ma anche di raccogliere dati utili per comprendere l’effettiva presenza di persone nei vari ambienti e regolare, di conseguenza, temperatura e illuminazione.

Obiettivamente se non si investe in ricerca, si è sempre un passo indietro e il meccanismo speculativo germina più rapidamente. Scorrendo nei ricordi, mi rimase impressa una frase di un autorevole studioso della questione meridionale il quale asseriva che le mafie, abituate ad operare nei settori produttivi più grossolani, quali scavi, rifiuti e cemento, sarebbero arretrate di fronte all’innovazione tecnologica, che cambia il mercato ma anche la testa. Ciò è vero e lo si riscontra in tutti i settori.

Oggi a seguito della vicenda calamitosa avvenuta nel novembre scorso a Ischia, si evidenzia la questione dell’abusivismo edilizio, fenomeno tipicamente diffuso in Italia. Esso ha radici profonde ed è riconducibile al secondo dopoguerra.

Il Paese esce perdente e distrutto dal conflitto e riscontra circa quattordici milioni di edifici inagibili e in macerie. Con la ricostruzione si creano forti flussi migratori interni verso i grossi centri. Ai massicci interventi dello Stato, supportati dal Piano Marshall, corrisposero diversi livelli di emergenza abitativa che venne affrontata in parte nell’immediato e successivamente dal Piano Fanfani. L’intervento pubblico, nel criterio della casa come diritto, proseguì sino al boom economico ed anche oltre, sino al cessare del fondo di prelievo Gescal, che cessò la sua vita nei primi anni ’70. L’intervento dello Stato divenne allora meno prevalente, ovvero più indiretto, meno diffuso e l’emergenza abitativa è rimasta.

Colpevole di ciò è la mancata centralità della casa come diritto prevalente nella pianificazione urbanistica delle città. Non c’è più la visione che essa debba essere un bisogno che deve costare il giusto, senza togliere risorse a un sano ed equilibrato consumo. Dove  l’amministrazione locale non pianifica efficacemente e non sorveglia, si forma talvolta per necessità il mancato rispetto delle regole. Se non si ha accesso facilitato alla casa, si prende un pezzo di terreno e ci si costruisce sopra di sabato e di domenica. Così andando, si creano diversi nuclei abitativi spontaneamente sorti che diventano oggetto delle tre leggi sul condono edilizio che si sono susseguite dal 1985 al 2003.

Il confine tra l’abuso di necessità e non, è difficilmente distinguibile. Tuttavia secondo alcuni dati pubblicati, l‘abusivismo pesa il 47,3% del patrimonio immobiliare al Sud, il 18,9% al centro ed  il 6,7% al Nord.

Parte di questo patrimonio insiste su aree paesaggisticamente rilevanti o interessate da dissesto idrogeologico.

Invece del superbonus si sarebbe potuto pensare a un “Frana Bonus”. Tuttavia è necessario rendere strutturali tutti gli incentivi e rivolgerli alla sicurezza antisismica del patrimonio abitativo, coordinando con essi tutti i finanziamenti che già sono stati assegnati alle regioni e ai Comuni. Tale aspetto non riguarda solo le realtà più interessate dall’abusivismo, ma anche quelle urbane ove vi sono edifici provvisti di titolo edilizio realizzati con strutture in cemento armato che ha esaurito il periodo convenzionale della sua durata stimato in cinquanta-sessanta anni.

Il criterio di sicurezza va sempre pensato accanto quello energetico: essi possono coesistere coniugando tecnologie diverse, intonaci a basso spessore di contenutissime trasmittanze con sottostanti interventi di placcaggio e fasciatura di strutture verticali ed orizzontali.

Non si sa quanto peserà il nuovo provvedimento della riduzione dell’incentivo bonus eco-sisma dal 110% al 90% e quanta influenza avrà l’ipotesi della sua detrazione decennale in termini di utilizzo del credito acquistato da parte dei soggetti finanziari. Probabilmente inizialmente l’interesse in generale diminuirà. Tuttavia il problema permane, la sicurezza ed il risparmio energetico vanno collocati in un giusto intervento strutturale nel tempo e con criteri di sostenibilità per i conti pubblici e per il soggetto beneficiario.

di Domenico Sostero, architetto.

Il 2022 ha portato incertezza in Europa sotto il profilo politico ed economico. Dopo la pandemia da Covd-19 e la relativa crisi economica da cui sembravamo esserci ripresi, lo scoppio della guerra in Ucraina di inizio anno – ancora tutt’altro che risolta – ha consolidato una crisi che ha ed avrà ripercussioni anche sul mercato immobiliare europeo per i prossimi mesi e forse anni.

Infatti, le conseguenze della guerra hanno avuto effetti diretti o indiretti sull’incremento dei costi energetici, su un’inflazione sempre più preoccupante e sull’aumento generalizzato dei tassi di interesse. Recessione ed incremento dei costi energetici probabilmente porteranno anche ad una diminuzione della domanda di locazione e dei prezzi degli affitti. Il settore dello sviluppo immobiliare ha anche già subito un aspettato rallentamento nel 2022, ma il 2023 si prevede sarà ancora più marcato. Una ripresa potrebbe arrivare solo nel 2024.

Tuttavia, possiamo immaginare come l’inquietudine maggiore risieda sulle aspettative per il prossimo anno relative ai valori degli immobili. Secondo il rapporto “Emerging Trends in Real Estate. In the Eye of the Storm – 2023, Europe” pubblicato da PWC e Urban Land Institute a novembre 2022, i prezzi degli immobili sono iniziati a scendere in Europa nell’anno appena passato ed un ulteriore declino è considerato inevitabile. Inoltre si prevede un incremento del gap sempre più largo tra mercato immobiliare prime rispetto alle altre categorie.

Molti professionisti del settore, inoltre, concordano sul fatto che l’apice del fenomeno inflazionistico si raggiungerà nel 2023, e quindi allora si capirà meglio se si arriverà ad una stabilizzazione dei tassi di interesse. Di conseguenza, si scoprirà anche dove si stabilizzeranno i livelli dei prezzi degli immobili.

Anche le prospettive specifiche delle maggiori città europee sono peggiorate rispetto all’anno precedente. Delle 30 città prese in esame dallo studio di PWC e Urban Land Institute, Londra rimane (come l’anno precedente, del resto) la città favorita in termini di migliori performance soprattutto per quanto riguarda i settori degli uffici e della logistica. Anche il settore retail e l’hospitality dovrebbero mantenere una certa solidità, vista la forte ripresa del turismo nella capitale britannica. I due mercati più attivi dopo Londra sono rispettivamente Berlino e Parigi, città anch’esse caratterizzate come la prima da un’ampia area metropolitana. In particolare, il settore immobiliare parigino beneficerà anche del fatto che sarà sede dei Giochi Olimpici del 2024 e di un sistema di trasporti molto efficiente. Per quanto riguarda Berlino, invece, la dipendenza più diretta dal gas russo (diversamente dalla Francia e la sua maggiore autonomia energetica grazie al nucleare), si riflettono direttamente sulle prospettive del settore immobiliare. Infatti, risulta tra le città europee che hanno registrato la peggior perdita di attrazione negli ultimi 12 mesi e la tendenza rischia di essere consolidata nel 2023. Invece, Madrid risulta essere una delle città con le prospettive di crescita maggiori, grazie soprattutto ad uno sviluppo costante delle fonti energetiche alternative applicate all’immobiliare, l’eolico ed il solare. Tuttavia, in tutte le città prese in considerazione, il settore degli uffici può garantire previsioni positive solo quando si tratta di location prime.

Il settore degli investimenti immobiliari residenziali è considerato promettente dal momento che vi è una scarsezza di offerta reale o percepita. Presumibilmente, anche l’attesa riduzione di immobili che verranno costruiti o ristrutturati nel 2023 (causa incremento vertiginoso dei costi di costruzione), giocherà un ruolo importante nel consolidare questa scarsa offerta di immobili per il mercato delle locazioni e conseguente aumento dei prezzi, già ben visibile in molte capitali europee. Tra le città maggiormente in crescita in questo settore specifico c’è Amsterdam, grazie anche alla sua reputazione come città tra le più vivibili al mondo.

Tra le città italiane, Milano ha buone prospettive, grazie alle nuove opportunità in diversi settori del mercato immobiliare (es. il leisure). Anche Roma potrebbe scalare la classifica (oggi è solo al ventunesimo posto), se si proporrà come punto di attrazione per nuove start-up, e quindi se riuscirà a sviluppare maggiormente il settore degli uffici. Tuttavia, ovviamente, molto dipenderà dalla situazione politica italiana in generale e dai suoi riflessi sull’economia nel prossimo anno.

di Francesco Fasanella, avvocato LLM, Property Developer and Investor