Oggi parliamo di "Verifiche biennali" previste dalla normativa per gli impianti ascensore.

Nel corso di un'assemblea condominiale quando si discute e si esamina del rendiconto annuale ordinario, prima della votazione per l'approvazione o meno dello stesso, una delle domande più frequenti che mi vengono fatte dai miei condomini si riferisce alla voce di spesa: VERIFICA BIENNALE ASCENSORE.

A cosa si riferisce tale voce di spesa? Chi è il soggetto abilitato ad effettuare la verifica? Quale normativa la prevede?

Queste sono alcune delle domande ricorrenti che mi vengono fatte.

Innanzitutto c'è da dire che l'impianto ascensore è una macchina e come tale necessita di manutenzioni ordinare, straordinarie e di verifiche periodiche fatte da enti terzi (che non siano né il proprietario e né tantomeno il manutentore).

Manutentore e Ispettore verificatore sono due figure entrambe necessarie per mantenere in esercizio l'ascensore:

- il manutentore si occupa dell'intera gestione dell'impianto: ordinaria, di assistenza, di miglioramento dell'impianto, ed è in contatto costante con il condominio e con l'amministratore per la gestione dell'impianto.

- l'ispettore verificatore, è un ingegnere abilitato da un Organismo Verificatore ed effettua la verifica periodica biennale.

Nel nostro caso, parlando di condominio, il proprietario dell'impianto ascensore è il Condominio; il manutentore è la ditta alla quale affidiamo l'incarico di manutenzione dell'impianto ascensore con un apposito contratto che prevede determinati adempimenti da fare a cadenze prefissate e altri a chiamata; mentre l'Ente verificatore, previsto dall'art. 13 del DPR 162/99 e dall'art. 6 del DPR 214/2010 è il soggetto che deve effettuare le verifiche a cadenza biennale.

L'Ente verificatore può essere uno dei seguenti soggetti:

- l'ASL territorialmente competente;

- l'ARPA;

-un Organismo notificato secondo stabilito dalla normativa.

Nel nostro caso l'amministratore del condominio, in qualità di rappresentante legale, è tenuto a fornire i mezzi affinché sia possibile svolgere la verifica biennale periodica. Alla verifica deve partecipare obbligatoriamente oltre all'ing. incaricato dell'Ente di verifica anche il manutentore dell'impianto; alla fine della verifica l'esito viene riportato su un verbale; il verbale può essere positivo o negativo.

In caso di esito positivo del verbale di verifica periodica l'impianto ascensore può rimanere in esercizio, anche se l'amministratore dovrà tenere conto delle prescrizioni previste dal verbale. Le prescrizioni previste dovranno essere effettuate dall'amministratore affidando l'incarico alla ditta di manutenzione in modo diretto se si tratta di importi di modesta entità economica oppure convocare l'assemblea condominiale per farli deliberare, se comportano spese di entità elevate. L'Assemblea è tenuta a deliberare per l'esecuzione dei lavori prescritti e, l'amministratore far ultimare i lavori, entro la successiva verifica periodica per scongiurare un verbale negativo.

In caso di esito negativo del verbale di verifica periodica l'ente verificatore ne da tempestiva comunicazione al Comune in cui è in esercizio l'impianto affinché sia disposto il fermo ascensore, al manutentore e all'amministratore. A questo punto sorgono dei problemi più o meno gravi. Non mi dilungo molto sulle fasi successive da fare ma sintetizzando i passi salienti da fare sono i seguenti:

a. far eseguire i lavori immediatamente e portarli in ratifica, previa informativa ai condomini; (cosa che sconsiglio, salvo il caso in cui ci siano dei disabili nel condominio)

b. Indire un'assemblea condominiale comunicando ai condomini l'esito del verbale negativo della verifica periodica dell'ascensore, deliberare sull'esecuzione dei lavori, far eseguire i lavori. (prassi corretta)

c. richiedere appena ultimati i lavori una verifica straordinaria all'ente di verifica affinché accerti che non sussistono più le condizioni di pericolo che hanno portato al fermo ascensore.

d. l'ente di verifica effettua la verifica straordinaria ed emette il verbale con esito positivo;

e. si fanno le pratiche necessarie alla rimessa in esercizio e si rimette in esercizio l'ascensore.

Si precisa inoltre che la verifica straordinaria, prevista dall'art. 14 del DPR 162/99 e dall'art. 7 del DPR 214.2010, deve obbligatoriamente essere effettuata, oltre nei casi estremi di fermo ascensore, anche in caso di incidenti di notevole importanza e nei casi di modifiche significative apportate all'ascensore (quali cambiamento della velocità o della portata, cambiamenti della corsa o del tipo di azionamento); ma anche nei casi abbastanza frequenti di sostituzione del macchinario, del supporto del carico con la sua intelaiatura, del quadro elettrico, del gruppo cilindro-pistone, delle porte di piano e di altri componenti principali.

nella speranza di non avervi annoiato vi saluto e alla prossima.

Battista Praino (Amministratore Condominiale associato UNAI dal 1996)

Innanzitutto bisogna fare alcune precisazioni al riguardo.

Un utilizzo diverso da quello fatto fino ad oggi di uno spazio comune, quale può ad esempio essere il cortile condominiale, può essere modificato con una delibera assembleare basta non modificare l'entità e la destinazione. In questi casi non si può parlare di innovazione vietata così come indicata dall'art. 1120 del c.c. Al riguardo c'è anche una sentenza del Tribunale di Napoli del 30.04.2014 n. 8132, la quale asserisce che nel caso di posti auto mediante turnazione tra i proprietari questa è in linea con quanto dispone l'art. 1102 del c.c.; tale norma infatti sancisce che ciascun condomino può utilizzare il bene comune, purchè non impedisca agli altri comproprietari l'utilizzo e non ne alteri la destinazione. La maggioranza necessaria per deliberare in questo caso è quella della maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea che rappresentano almeno la metà del valore del condominio.

Nel caso in esame non essendoci la disponibilità di parcheggio per tutti si dovrà ricorrere ad una turnazione a mezzo di sorteggio, che può essere trimestrale, semestrale o annuale.

L'utilizzo del cortile come parcheggio condominiale è molto frequente in città come Roma, nella quale vivo, dove la ricerca di un parcheggio, anche a pagamento, è difficilissimo e porta via anche 20/30 minuti la volta.

Al riguardo riporto una mia esperienza personale.

In un caso simile in un condominio da me amministrato da circa 20 anni, di circa 60 unita immobiliari e soli 20 posti auto, si è stilata un apposita regolamentazione interna sull'utilizzo di spazi condominiali, regolazione approvata in assemblea, per poter accedere alla turnazione annuale. La regolamentazione accessoria al regolamento condominiale, tra le altre cose conteneva una condizione essenziale per poter far richiesta al posto: essere in regola con tutte le quote condominiali emesse dall'amministratore alla data del sorteggio. Vi posso assicurare che al momento del sorteggio, caso alquanto raro nei condomini, sono presenti il 100%100 dei condomini e in questo condominio non esistono, quasi, morosità.

Un'ultima osservazione da fare è che ogni condomino, a prescindere dal valore millesimale rappresentato dalla propria unità immobiliare, ha uguale diritto degli altri; infatti il godimento delle parti comuni è uguale per tutti.

Battista Praino (Amministratore Condominio associato UNAI dal 1996)

Innanzitutto c'è da dire che con l'art. 1138 del C.C. il legislatore sancisce che "Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un REGOLAMENTO, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni (art. 1117) e la ripartizione delle spese .……"

Pertanto, se i condomini sono meno di 10 non esiste alcun obbligo, ma è facoltativo. Tale regolamento, per definire i termini di come gestire le parti comuni di un immobile deve tener conto di due aspetti:

- le disposizioni del cod. civ. (elencate nel quarto comma dello stesso art. 1138;

- i diritti di ogni condomino sulle proprietà private.

Esistono due tipologie di regolamenti di condominio:

1. Regolamento Condominiale Contrattuale; è quello predisposto dal costruttore o dal proprietario originario dell'intero immobile. tale regolamento viene allegato all'atto di compravendita dei singoli appartamenti.

2. Regolamento Condominiale Assembleare; è quello approvato in assemblea a maggioranza.

Nei alcuni casi il regolamento di condominio non c'è non può certamente essere il Magistrato ad imporne uno, qualora l'assemblea non riuscisse ad approvarne uno, su ricorso di uno o più condomini.

In questo caso cosa accade essendoci l'obbligo? Nulla, per gestire le parti comuni si fa ricorso a quanto stabilisce il codice civile al riguardo.

Si può ricorrere al Magistrato per altri motivi, per es. l'approvazione di un rendiconto assembleare con maggioranze non idonee o se alcuni punti del regolamento approvato contengono uno o più punti contrari a norne di legge.

Un regolamento di condominio deve avere sempre la forma scritta.

Chi può proporre il Regolamento di condominio?

Certamente no l'Amministratore, ma questo non vieta che l'amministratore ne possa predisporre uno e sottoporlo all'attenzione dell'assemblea per poi approvarlo - ma non c'è alcun obbligo di legge.

l'obbligo dell'Amministratore è di convocare l'assemblea se i condomini ne facciano richiesta, nei modi e nelle forme previste dal c.c.

La bozza di un regolamento può essere proposta anche da uno o più condomini oppure dare incarico ad un avvocato per la parte regolamentare e ad un tecnico per le tabelle millesimali, se non sono presenti.

Infatti le tabelle millesimali debbono essere allegate al regolamento di condominio.

Battista Praino (Amministratore condominiale associato UNAI dal 1996)

lL Regolamento Condominiale, previsto dall'art. 1138 del C.C., che deve sempre avere la forma scritta, può essere di natura assembleare o di natura contrattuale.

Regolamento Condominiale Assembleare:

è un regolamento che è stato adottato con delibera assembleare, viene approvato, e può essere modificato con la maggioranza degli intervenuti in un assemblea condominiale che rappresentino almeno la metà del valore della compagine condominiale.

Questo regolamento può contenere solo norme che disciplinano l'uso e le modalità di godimento dei beni condominiali comuni e ne regola i servizi; non può assolutamente limitarne l'uso, ma solo regolamentarlo. Non può contravvenire a leggi imperative dello stato, non può apportare modifiche alle norme C.D. Inderogabili, non può limitare i diritti dei singoli condomini sui beni di proprietà individuali e comuni. Fissa i criteri di ripartizione delle spese sulla base delle norme vigenti. Quindi è destinato solo a regolamentare e non a limitare. Regola i rapporti interni al condominio e prescinde dai partecipanti del condominio (vale nei confronti dei terzi e verso chi entra nel condominio); non necessita della trascrizione, ma deve essere allegato al verbale assembleare con il quale è stato approvato.

Eventuali condomini dissenzienti hanno la facoltà entro 30 giorni, dalla delibera (se presenti in assemblea) o dalla data in cui ne sono venuti a conoscenza (se assenti in assemblea), di ricorrere al Tribunale per essere impugnato, in toto o in parte, ai densi dell'art. 1107 del c.c.

Regolamento Condominiale Contrattuale:

è un regolamento predisposto dal costruttore o dall'originario proprietario dell'immobile. I nuovi condomini ne entrano a far parte per adesione. Tale regolamento viene normalmente allegato all'atto di vendita dei singoli appartamenti, ma, di solito, nei rogiti notarili di compravendita ci si limita solo ad un richiamo dello stesso. Tale contratto obbliga contrattualmente le parti (acquirente e venditore) e di conseguenza le clausole che vi sono contenute diventano vincolanti. Questo tipo di regolamento non è impugnabile. L'unica cosa possibile da fare, se ne esistono i presupposti, sono quelle azioni atte a far rilevare l'invalidità del contratto.

Le modifiche al Regolamento Condominiale Contrattuale non possono essere apportate dall'assemblea condominiale a maggioranza e neanche all'unanimità dei presenti. Per apportare modifiche alle clausole limitative è necessario che tutti i comproprietari dell'intero condominio le accettino formalmente. Necessita successivamente la trascrizione.

Le uniche parti modificabili sono rappresentate dalle parti che regolamentano l'uso del bene ma non le limitazioni; anche in questo caso vale quanto detto per le modifiche del regolamento di natura assembleare.

Al riguardo cito in modo semplificativo e non esaustivo alcune sentenze della Corte di Cassazione al riguardo:

La Sentenza n. 17880/2009 …. il mero richiamo nell'atto di compravendita del reg. cond. ne presuppone la conoscenza e l'accettazione …..

La Sentenza n. 19212/2016 ……. le clausole riportate in regolamento condominiale contrattuale possono imporre delle limitazioni ai proprietari purchè siano enunciate in modo chiaro ed esplicito…..

La Sentenza n. 22310/2016 ….. Le clausole del regolamento di condominio di natura contrattuale sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti, indipendentemente dalla trascrizione nell'atto di acquisto sia fatto riferimento al regolamento di condominio: regolamento seppur non inserito …..

Battista Praino (Amministratore condominio associato UNAI dal 1996)

Premesso che in base alle norme introdotte con la legge 220/2012 l'amministratore ha l'obbligo di redigere se non fosse presente, aggiornare e custodire il Registro di anagrafe condominiale, art. 1130, comma 6 del cod. civ.; documento essenziale da cui ne discende che la mancanza o il non aggiornamento è uno dei gravi motivi di revoca dell'amministratore (art. 1129, comma 7 cod. civ.).

Altra e diversa questione è la possibilità di comunicare i dati contenuti nel Registro di anagrafe condominiale a terzi.

Per quanto mi consta il Garante per la protezione dei dati personali autorizza la comunicazione al richiedente solo per i dati che lo riguardano. Infatti il Garante per la protezione dei dati personali il 30.12.2003 (doc. web. n. 1084610) al riguardo recita:

"La normativa in materia di protezione dei dati personali tutela il diritto di ottenere, a cura del titolare o del responsabile del trattamento, senza ritardo, la conferma dell'esistenza o meno di dati personali che riguardano il richiedente, non anche di dati relativi ad un terzo. L'amministratore di un condominio può quindi esercitare tale diritto - al pari di tutti gli altri diritti attribuiti alla citata normativa - solo ove i dati personali oggetto del trattamento siano riferiti al condominio, e non a singoli condomini o ad altre persone, in difetto di una delega o procura che i condomini o eventuali altri interessati gli abbiano preventivamente rilasciato. In mancanza di detti documenti, il ricorso presentato dall'amministratore al Garante va pertanto dichiarato inammissibile".

Pertanto non vanno comunicati i dati di altri soggetti, per la cui riservatezza l'Amministratore è garante.

La posizione dell'amministratore di non fornire al condomino richiedente i dati personali degli altri componenti della compagine condominiale (indirizzo, telefono fisso, cellulare, mail, ecc.) non è dovuta a fatti personali ma solo al ruolo che ricopre.

Battista Praino (Amministratore condominio associato UNAI dal 1996)

La nuova normativa sul condominio, legge 220.2012 ha introdotto, tra le altre cose, delle disposizioni riguardanti i nostri amici a quattro zampe (cani, gatti, ecc.) e altri animali domestici (volatili), cosa mai trattata in precedenza ed oggetto di numerose liti in condominio. Infatti non poche sono le liti finite in tribunale negli anni precedenti e che hanno portato a tensioni nella compagine condominiale.

L'art. 1138 del codice civile stabilisce che il regolamento condominiale non può vietare di tenere animali domestici. Questo cosa significa? Significa che anche se il regolamento condominiale (sia di natura "assembleare" che di natura "contrattuale") anche se prevede delle limitazioni sulla presenza di animali all'interno del condominio o che addirittura ne vieta la presenza, di fatto è superato in quelle parti in cui si parla di divieti vista la nullità sopravvenuta della clausola che ne impone il divieto.

Questo, però, non significa che il proprietario di quel determinato animale non sia responsabile del comportamento tenuto dallo stesso e che non sia tenuto ad evitare che questo disturbi il riposo delle persone; infatti latrati, miagolii e rumori vari non sono consentiti negli orari notturni e se si dovessero verificare si potrebbe ricorrere sempre al tribunale per richiedere l'allontanamento dell'animale che disturba.

In aiuto della norma è intervenuta un'ordinanza del Ministro della Salute del 06.08.2013 che prevede che sia necessario:

1. usare il guinzaglio durante la conduzione dell'animale nei luoghi aperti al pubblico;

2. portare con loro una museruola;

Per quanto riguarda l'uso dell'ascensore, questo non può essere vietato all'animale ad eccezione che non ci sia un divieto nel regolamento del condominio.

Si precisa che sono consentiti solo gli animali domestici e non animali selvatici o rettili di varia natura, che potrebbero essere pericolosi per le persone.

Battista Praino (Amministratore condominiale, associato UNAI dal 1996)