Dai bonus fiscali alle assemblee condominiali a distanza, negli ultimi mesi le normali regole condominiali sono state stravolte. Cosa non dannoso le norme approvate nelle ultime settimane?

Gli effetti della pandemia da Covid 19 non hanno risparmiato il condominio. Gli amministratori sono stati costretti a modificare, sotto alcuni aspetti, la propria attività, eliminando gli incontri personali ea consentirli solo per appuntamento, alternando il personale in presenza e in smartworking ove possibile,  rinviando i lavori non urgenti  e limitando gli interventi ei sopralluoghi ai casi sono necessari.

La gestione dell'assemblea è stata messa a dura prova da un'alternanza di divieti e di  regole restrittive  fino alla previsione delle riunioni da tenersi in videoconferenza. I recenti chiarimenti del governo al “Decreto Natale” del 18 dicembre 2020, tuttavia, hanno fatto intendere che  non c'è un divieto assoluto di svolgere le assemblee  di condominio anche se “è fortemente consigliato svolgere la riunione dell'assemblea in modalità a distanza ". Laddove, però, CIO non ê possibile per lo svolgimento in Presenza occorrerà da da rispettare le Disposizioni in materia di  distanziamento sociale , di uso dei Dispositivi di Protezione Individuale e di sanificazione degli ambienti (Faq Specifiche per il Periodo 21 dicembre 2020-6 gennaio 2021).

Quando la possibilità di convocare l'assemblea in modalità di videoconferenza (introdotta dalla legge n. 126/2020) sia prevista dal regolamento di condominio  l'avviso di convocazione deve contenere la piattaforma elettronica  sul quale si terrà la riunione e l'ora della stessa . Ove, invece, non espressamente previsto dal regolamento condominiale, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza previo consenso di tutti i condomini.

Solo con la successiva  legge n.159 / 2020 il " consenso di tutti i condomini"  è stato sostituito con quello "della maggior parte dei condomini". Non mancano, ovviamente, dubbi interpretativi delle nuove disposizioni che solo i giudici potrebbero rimuovere. Dalla lettura del testo sembrerebbe che per poter organizzare l'assemblea condominiale a distanza sia sufficiente il precedente consenso dei partecipanti al condominio,  senza alcun  riferimento ai millesimi . Tale consenso non va confuso con il quorum costitutivo né con il quorum deliberativo.

Bisognerà, infatti, accertare se tale racconto di testi - che esprime solo un consenso sulla modalità di tenuta dell'assemblea - sia portatrice dei millesimi richiesti dall'articolo 1136 cc per la costituzione e per l'approvazione delle delibere.

Il consenso dovrà essere comunicato all'amministratore in forma scritta,  preferibilmente a mezzo pec  e dovrà essere manifestato ogni volta che si intenda organizzare un'assemblea o, è possibile, anche una volta soltanto valevole per tutti gli incontri futuri, salvo il diritto di poterlo revocare in ogni tempo.

Ottenuto il consenso per la videoconferenza, l'amministratore, nell'avviso di convocazione dovrà indicare, oltre a tutte le informazioni previste dalla legge, anche la  piattaforma elettronica sul quale si terrà la riunione  e l'ora della stessa; dovrà utilizzare strumenti che gli consentano di effettuare il  monitoraggio dei collegamenti tra tutti i partecipanti , che garantiscano la possibilità di partecipare, di intervenire e di votare. Il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, deve essere trasmesso all'amministratore ea tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione.

Qualora si volesse superare l'impasse del consenso preventivo per convocare l'assemblea in modalità di videoconferenza sarà possibile deliberare, con un numero di voti che rappresenti la maggior parte degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, l'introduzione, nel regolamento di condominio, di una clausola volta ad escludere oa favorire la partecipazione telematica all'assemblea.

La possibilità di escluderla renderebbe, però, inutile la sua previsione normativa contenuta nell'articolo 66 Disp. Att. Cc annoverato tra gli articoli inderogabili dal regolamento di condominio dall'articolo 72 Disp. Att. cc

Condominio e Covid, le novità normative

Novità  introdotte, nel settore condominiale, dalla legge n. 126/2020, che ha convertito in legge il decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104, recante “Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell'economia”:

• ) art. 66 comma 3Disp.Attuaz. CC: “l'avviso di convocazione […] deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione [ …] o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sul quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa […] ”.

arte. 66 comma 6 (nuovo):  "Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini" [quorum sostituito con " la dei condomini " dalla successiva  legge n.159 / 2020] " la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di  videoconferenza . In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore ea tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione ”;

• ) art. 1130, n. 10 Cc: è stato  sospeso il termine dei centottanta giorni  - entro il quale deve essere convocata l'assemblea per l'approvazione del  rendiconto  - fino alla cessazione dello stato di emergenza daCovid19, dichiarato con delibera del Consiglio dei ministri del 29 luglio 2020;
• ) rinvio di sei mesi, dal termine dello stato di emergenza deliberato dal Consiglio dei ministri, il termine per gli adempimenti e  adeguamenti antincendio  previsti per il 6 maggio 2020, di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b, del decreto del ministro dell'interno 25 gennaio 2019, pubblicato nella GU n. 30 del 5 febbraio 2019.

Modifiche  introdotte all'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, dopo il comma 9, è stato inserito il seguente: 9-bis:

• ) " Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo" [riguardanti, cioè, le opere volte al godimento del  beneficio fiscale del 110% , i finanziamenti finalizzati alle stesse, l'adesione all 'opzione per la cessione o per lo sconto in fattura] " sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggior parte degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio' ".

di Luana Tagliolini

Giornalista, per il Magazine Condominio Zero Problemi

Per i lavori sulle facciate oggi è possibile accedere a un incentivo del 90% sulle spese. Una grande opportunità che ha però contorni molto rigidi che è bene conoscere prima di iniziare i lavori.

il bonus facciate è il nuovo sconto fiscale per abbellire gli edifici delle nostre città, grande opportunità che  consente di recuperare il 90%  dei costi sostenuti nel 2020 senza un limite massimo di spesa e di cui possono beneficiare tutti.

Le zone interessate sono:  zone A  (agglomerati urbani che rivestono carattere storico artistico e di particolare pregio ambientale), e le  zone B  (altre parti del territorio edificate anche solo in parte).

PER COSA SI PUÒ RICHIEDERE IL BONUS FACCIATE

Per avere diritto è necessario realizzare interventi di  recupero o restauro della facciata esternadi edifici esistentivisibili dalla strada pubblica , di qualsiasi categoria catastale, compresi quelli strumentali. Sono agevolabili i lavori realizzati per il rinnovamento e consolidamento della facciata esterna, inclusi la semplice pulitura, tinteggiatura, gli interventi sui balconi, ornamenti e fregi. Possono accedere alla detrazione gli interventi relativi alla messa in sicurezza e ripristino dei frontalini dei balconi e alla messa in sicurezza e ripristino dei sottobalconi.

Beneficiano della detrazione anche i lavori su  grondaie e pluviali su parapetti e cornicioni . Sono comprese, nella nuova agevolazione fiscale, anche le spese correlate: dall'installazione dei ponteggi allo smantellamento dei materiali, dall'Iva all'imposta di bollo, dai diritti pagati per la richiesta di titoli abitativi edilizi, alla tassa di occupazione del suolo pubblico .

Condizione per accedere al bonus facciate per il condominio è che  il perimetro esterno dell'edificio sia visibile, anche parzialmente, dalla strada pubblica . L'Agenzia delle Entrate con la risposta all'istanza d'interpello 415 del 28 settembre 2020 ha precisato che la detrazione al 90% non spetta per gli interventi effettuati sulle   facciate interne dell'edificio, escludendo espressamente le facciate confinanti con chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni. L'Agenzia ha precisato inoltre che le spese sostenute per interventi non ammessi al bonus facciate possono comunque rientrare tra quelle per le quali è possibile fruire della detrazione per interventi di recupero del patrimonio edilizio (detrazioni al 50%).

CHI PUÒ ACCEDERE AL BONUS

Possono usufruire della detrazione, in 10 rate annuali , residenti e non residenti  che possiedano, a qualsiasi titolo, l'immobile oggetto dell'intervento. In particolare sono ammessi all'agevolazione: le persone fisiche (compresi esercenti arte e professioni), gli enti pubblici e privati ​​che non svolgono attività commerciali, le società semplici, le associazioni tra professionisti, i contribuenti che conseguono reddito di impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali).

La detrazione  non può essere utilizzata  in maniera diretta da chi possiede esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata oa imposta sostitutiva (come la cedolare secca o l'imposta sostitutiva sul regime forfetario), salvo possedere anche redditi che concorrano alla formazione del reddito complessivo, come ad esempio i redditi da fabbricati assoggettati a tassazione ordinaria. È consentita però per lo sconto in fattura o  cessione del credito  nel luogo dell'utilizzo diretto.

Per usufruire dell'agevolazione i beneficiari devono possedere o detenere l'immobile oggetto dell'intervento sulla base di un titolo idoneo  al momento dell'avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese (nel caso le spese siano avvenute prima dell'avvio dei lavori). In particolare i contributi interessati alla detrazione devono: possedere l'immobile in qualità di nudo proprietario o titolare di altro diritto reale di godimento sull'immobile (usufrutto, uso, abitazione o superficie); detenere l'immobile in base a un  contratto di locazione (anche finanziaria o di comodato), regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all'esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

Sono ammessi a fruire della detrazione, purché sostengano le spese anche i  famigliari conviventi  con il possessore o detentore dell'immobile (coniuge, componente dell'unione civile, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo grado) ei conviventi di fatto. Per accedere alla detrazione questi ultimi devono dimostrare che la convivenza sussista sin dalla data di inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese di fruizione della detrazione, sempre se antecedente ai lavori. Le spese riguardanti gli interventi eseguiti su immobili diversi dall'abitazione principale possono essere oggetto di detrazione purché la convivenza riguardi anche quell'immobile.

La detrazione, pertanto, non spetta al familiare del possessore o detentore dell'immobile quando gli interventi effettuati su immobili che non sono a disposizione, ad esempio perché locati o concessi in comodato o perché non appartengono all'ambito privatistico come gli immobili strumentali all 'attività di impresa, arte o professione.

Nel caso in cui venga stipulato un  contratto preliminare di vendita  (compromesso) l'acquirente ha diritto all'agevolazione se è stato immesso nel possesso dell'immobile. Infine, si può chiedere la detrazione anche chi esegue in proprio i lavori sull'immobile limitatamente all'acquisto dei materiali utilizzati.

CESSIONE DEL CREDITO

In sintesi la detrazione va ripartita in 10 quote annuali di pari importo. La norma però dà anche la possibilità di optare per soluzioni diverse dall'utilizzo diretto della detrazione spettante.

Si può scegliere infatti  un contributo sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto ( fino a un importo massimo pari alla somma anticipata dal fornitore che ha effettuato gli interventi). Il fornitore può quindi recuperare la somma sotto forma di credito di imposta con la facoltà di cederlo ad altri, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

Facciamo un esempio: su una spesa complessiva per la facciata da 10.000 euro (Iva) il proprietario dell'immobile corrisponde all'impresa che ha eseguito i lavori 1.000 euro mediante bonifico bancario. L'impresa potrà utilizzare lo sconto di 9.000 euro come credito per il pagamento di altre imposte o cederlo ad altri (compresi gli Istituto Bancari / Finanziari).

di Francesca Bonanata

Commercialista per Magazine Condominio Zero Problemi

La norma prevista dal decreto Rilancio consente grandi vantaggi fiscali ma solo in presenza di requisiti. Cerchiamo di fare chiarezza su uno dei temi più spinosi del 2020 nel settore immobiliare e dell'edilizia.

Con il decreto Rilancio (il n.34 del 10 maggio 2020) il Governo ha inteso adottare delle misure urgenti per affrontare le emergenze economiche e sociali collegate alla pandemia da Covid-19. Tra le misure più significative, vi sono quelle di incentivazione per il recupero del patrimonio edilizio esistente e per la sua riqualificazione energetica, con effetti sotto il profilo socio-economico, della salute ed ambientale, che si vanno a inquadrare nelle strategie di un nuovo sviluppo il cui obiettivo è fuoriuscita dallo stato di crisi attraverso interventi “green” e sostenibili.

All'art. 119 dello stesso decreto, vengono declinate le misure fiscali di incentivazione che restituiscono  una detrazione del 110% , denominata  “ecobonus” , per le spese sostenute in riferimento ai seguenti  interventi  trainanti  così sinteticamente elencati:

30. a) - Interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali ed orizzontali che interessino l'involucro dell'edificio per una superficie non inferiore al 25% e per un tetto di spesa non superiore a € 30.000 per ogni unità immobiliare facente parte un edificio composto da più di otto unità, € 40.000 se composto da due sino a otto unità, € 50.000 se unifamiliare o autonoma funzionalmente nel contesto di un edificio plurifamiliare;
31. b)  -  Sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con nuovi per il riscaldamento, raffrescamento e acqua calda, per un tetto di spesa non superiore a € 20.000 per ogni unità immobiliare facente parte un edificio composto da due sino a otto unità ed € 15.000 se composto da più di otto.
32. c) -  Interventi  sugli edifici unifamiliari  (della stessa natura di quelli di cui al punto precedente)  per un tetto di spesa non superiore a € 30.000
33. d) - interventi antisismici e di riduzione del rischio sismico che rientrano nel  sismabonus  per un tetto di spesa non superiore a € 96.000 per ognuna delle unità immobiliari che compongono l'edificio;

L'aliquota di detrazione del 110% viene estesa ad altri interventi, solo  se eseguiti congiuntamente a quelli  trainanti. Tali interventi, sinteticamente, consistono nella fornitura e installazione di  infissi esterni  più performanti sotto il profilo della tenuta termica, portoni d'ingresso, schermature solari di varia natura, impianti fotovoltaici, colonnine di ricarica di auto elettriche ed altri interventi che, assieme a quelli trainanti, al conseguimento del salto di almeno  due classi energetiche superiori  rispetto a quello attuale per l'immobile oggetto d'intervento .  Se non si consegue tale risultato, la detrazione fiscale del 110% non è riconosciuta.

In termini più semplici, se si parte da un bene immobiliare scadente sotto il profilo energetico in classe "G" ed a seguito degli interventi suddetti, si ottiene il salto di due classi, ovvero si raggiungesse la classe "E", si avrebbe già un risparmio sui consumi di energia in bolletta pari mediamente al 25%, percentuale che poi sale se il salto porta verso le altre quattro classi superiori codificate, ossia verso la maggiore classe “A”.

La conseguente riduzione delle emissioni nell'atmosfera di CO _2,  (anidrite carbonica), costituisce il miglioramento ambientale dell'atmosfera del pianeta ed essa varia sempre a seconda del conseguimento del miglioramento della classe energetica. Se si passa da una classe energetica scadente “G” a una “E”, già si emette il 30% in meno di CO _2.  Tale percentuale aumenta sino al 90% se si raggiunge la maggiore classe “A”. In buona sostanza si può passare da un immobile "energivoro" a uno più sostenibile sotto il profilo energetico.

Gli interventi tesi verso tali obbiettivi sono onerosi ma, se incentivati ​​dalla detrazione fiscale del 110%, vengono ammortizzati nel breve termine e possono essere anche realizzati a costo minimo da parte del beneficiario, se si utilizza l'ulteriore facilitazione introdotta dall'art. 120 del decreto Rilancio, il quale prevede la  cessione del credito d'imposta  all'impresa fornitrice degli interventi o ad altri soggetti privati, tra cui banche e intermediari finanziari. Lo stesso credito d'imposta e la sua cessione, si applica nel caso del  "bonus facciate", il quale è esteso nella misura del 90% per gli interventi di manutenzione delle facciate degli edifici ricadenti nelle zone omogenee "A" e "B", ovvero ambiti della città storica e di altri tessuti urbani ad essi prossimi individuati come tali piani regolatori vigenti .

Presupposto principale per l'applicazione delle detrazioni fiscali e dei benefici prima illustrati in via esemplificativa, è la legittimità urbanistica dell'immobile sul quale s'interviene. Trattandosi talvolta di interventi riguardanti immobili realizzati in epoca non recente, si rende necessaria la reperibilità dei loro titoli autorizzativi presso le amministrazioni locali, qualora essi non siano già in possesso delle amministrazioni condominiali o dei singoli proprietari. Data l'attuale fase emergenziale, tale aspetto comporta un certo impegno da assolvere in tempi brevi al fine di conseguire gli interventi ricompresi nell'ecobonus e sismabonus entro l'obbiettivo temporale del 2022 ed entro il 2021 per quello relativo il bonus facciate.

In conclusione, si esprimono queste ultime considerazioni:

A fronte di una leggibile declinazione degli incentivi fiscali, degli aventi diritto e dei parametri tecnici richiesti negli interventi nel decreto Rilancio, si sono poi succeduti due decreti attuativi da parte del Ministero dello Sviluppo economico affiancati da una serie di circolari interpretative da parte dell'Agenzia delle Entrate e dell'ENEA, che hanno precisato il compendio degli adempimenti necessari ei requisiti tecnici da osservare, interpretabili solo da professionisti o categorie associative del settore.

Teoricamente ogni dispositivo legislativo che interessi lo sviluppo sostenibile di un territorio, dovrebbe essere leggibile anche da parte del semplice cittadino; tuttavia ciò non è sempre possibile quando gli argomenti trattati riguardano complessi, aspetti urbanistici, ingegneristici e fiscali, i quali necessitano della mediazione divulgativa da parte di soggetti competenti presso i beneficiari dei provvedimenti.

Pertanto, al fine di rendere allargato e partecipativo tutto il processo descritto, assumono rilevante centralità le figure dei tecnici coinvolti, le imprese qualificate ed i soggetti finanziari che acquisiscono il credito, i soggetti che hanno il compito di fornire le più esatte informazioni alle amministrazioni condominiali o al singolo proprietario avente diritto, per potere dare atto ai conseguenti atti deliberativi necessari per l'esecuzione degli interventi.

di Domenico Sostero, Architetto

per il Magazine Condominio Zero Problemi

La figura dell'amministratore condominiale come lo vedevamo fino a pochi anni fa oggi non ha più senso. Oggi esistono strumenti digitali per controllare in ogni momento spese, contratti e pagamenti del condominio. Strumenti per evitare inganni degli amministratori e risparmiare su spese e liti di palazzo.

 Condominio Zero Problemi rappresenta un progetto moderno per proporre ai condomini soluzioni diverse rispetto a quelle che sono presenti sul mercato nel settore della gestione degli immobili in condominio. Progetto studiato e realizzato  sulla base dell'esperienza, ormai venticinquennale , dal team di Condominio Zero Problemi.

Team costituito stabilmente da due avvocati, un commercialista, un ingegnere, un geometra, broker assicurativo, un consulente del lavoro, tre contabili, due amministrativi, un addetto alla logistica, un IT Manager, un responsabile alle risorse umane, tutti coordinati dall'amministratore di Condominio Zero Problemi Srl, oltre a diversi consulenti esterni che collaborano in modo continuativo.

La finalità di Condominio Zero Problema è quella di  realizzare un'amministrazione condominiale sostenibile e moderna , in linea con i tempi attuali che non comporti costi aggiuntivi per l'utente finale, il condomino, ma che consenta di avere un intero team di esperti a disposizione per ottimizza i costi di gestione.

Costi che si potranno tenere sotto controllo  con un semplice clic dal computer o dal cellulare. Viene messa  a disposizione di tutti i condomini una piattaforma condominiale apposita  in cui vengono inseriti con gli aggiornamenti settimanali tutte le attività condominiali svolte e da svolgere.

La trasparenza di ogni attività gestionale è il perno su cui ruota tutto il progetto. Attraverso gli strumenti messi a disposizione  ognuno potrà controllare la gestione condominiale in qualsiasi momento  e da qualsiasi luogo: della situazione contabile personale, delle spese sostenute dall'amministratore, potrà verificare se i fornitori vengono pagati regolarmente, le giacenze sul conto corrente condominiale. Potrà inoltre estrarre copia di tutta la contrattualistica in essere del condominio, di tutti i verbali delle assemblee condominiali, di tutti i rendiconti di spese approvati, ecc. ecc.

Progetto che nel contempo permette di  risparmiare sui costi generali del condominio , rispetto ad un'amministrazione classica, grazie alla grande forza contrattuale di Condominio Zero Problemi nei confronti di tutti i fornitori, piccoli e grandi che siano.

Inoltre con questa concezione di gestione del condominio si ridurranno le conflittualità tra condomini, semper maggiori in ambito condominiale, che portano uno sperpero di denaro in procedimenti giudiziari a volte inutili e che si potrebbero evitare se le varie problematiche venissero gestite in modo diverso e professionale.

Con il metodo Condominio Zero Problemi è un efficiente dei costi generali e una riduzione a zero dei costi nascosti,  tecnica che molti amministratori adottano per incrementare i loro compensi  e che nascondono tra le voci di spesa dei rendiconti di fine anno. Tutto questo porta una  riduzione della rata condominiale  che ognuno di voi paga, e il reperimento di somme che potranno essere utilizzati in modo diverso, anche in ambito condominiale.

L'amministratore visto come lo vedeva qualche anno fa non può più esistere : oggi l'amministratore deve essere un professionista altamente qualificato, aggiornarsi costantemente e deve necessariamente lavorare in team per riuscire a fronteggiare tutte le situazioni che giornalmente si presentano nei vari settori con i si interagisce, ma soprattutto nei rapporti con l'Agenzia delle Entrate e con la Pubblica Amministrazione.

L'amministratore condominiale come era visto e considerato sino a qualche anno fa  è morto.

La scelta del professionista che deve amministrare un immobile condominiale va ponderata e fatta con molta cautela, non si può più basare su elementi come prezzo proposto o segnalazione dell'amico, ma deve essere fatta sui servizi che pagherete per quel costo e soprattutto sulle capacità professionali del soggetto al quale si va ad affidare la gestione del patrimonio immobiliare condominiale. Questa è la principale valutazione da fare per sperare di ottenere una buona gestione condominiale e nel contempo i costi generali.

Battista Praino

Amministratore di Condominio Zero Problemi