La vecchia figura dell'amministratore di condominio così come era conosciuta fino a qualche anno fa è in costante estinzione, dopo una lenta e lunga agonia durata quasi ottant'anni.

Gli ultimi residui bellici, che non hanno ancora capito che l'era dei dinosauri è cessata, saranno a breve spazzati dalle dinamiche di un mercato in continua evoluzione.

La nuova figura di Amministratore di condominio si sta formando lentamente, con immani difficoltà, a causa, anche, del contributo di Condomini legati ad un passato che non esiste più.

Questa nuova figura cerca di avvicinarsi e uniformarsi sempre più con la figura europea dell'Amministratore di condominio che esiste già da qualche decennio.

Questa nuova figura che ha iniziato a muovere i primi passi in Italia nell'ultimo decennio, con realtà importanti che esistono già in alcune città del Nord Italia, è quella di un professionista altamente preparato, organizzato in forma imprenditoriale, con una formazione costante e con capacità manageriali eccelse.

Negli ultimi 4/5 anni sta prendendo piede anche in altre zone d'Italia, ma la vera esplosione sarà data dalla nuova era post Covid-19, che ci ha imposto un modo diverso di lavorare che non era quasi mai stato sperimentato nel nostro paese .

Una tipologia di lavoro fatta, anche, di condivisione di esperienze, di tipologie di lavoro e strategie di mercato con altri colleghi, di una certa levatura professionale, in tutto il territorio nazionale.

Tutto questo porta a richiedere, cercare e condividere una tipologia di formazione costante, dinamica e sostanzialmente diversa da quella piatta fornita dalle numerosissime associazioni di categoria.

La nuova figura di amministratore di condominio è quindi più performante, non si può più ricondurre esclusivamente a quella di un mero esecutore di delibere assembleari e alla gestione dei servizi comuni, ma ha una forma mentis diversa che deve interagire con le nuove dinamiche che lo investono e che lo portano a diventare in vero e proprio manager condominiale .

Questa nuova figura, però, non deve essere confusa con il Buiding Manager di cui molti oggi parlano, anche a sproposito, senza sapere, nella maggior parte dei casi, cosa effettivamente sia.

La figura del Buiding Manager, così come quelle del Property Manager e del Facility Manager, sono figure che non sono possono essere associate alla figura dell'Amministratore condominiale così come previsto nel nostro ordinamento giuridico.

Sono figure che si occupano di tutt'altro, sempre in campo immobiliare, ma non possono essere riconducibili ad un Amministratore di condominio che per sua stessa natura giuridica è un qualcosa di diverso: l'Amministratore di condominio è il rappresentante legale di un ente di gestione, il condominio, che è sprovvisto di personalità giuridica; è il rappresentante del condominio, anche nei confronti di queste figure di cui stiamo parlando. I compiti e le responsabilità dell'amministratore di condominio vengono espressamente indicati dalla normativa vigente e tra queste non vi sono riportate quelle che inquadrano le altre figure alle quali, qualcuno, lo vuole ricondurre.

Sino a che non saranno appartate modifiche alle norme attuali, ormai obsolete anche se sono state riformulate solo nel 2012 ed in modo pessimo, bisogna lavorare su quello che si ha.

Speriamo i nostri legislatori adeguino a breve queste lacune e dotino l'Amministratore di condominio dei poteri necessari che i tempi in cui viviamo richiedono, che sono poi quelli di un vero e proprio manager dotato di poteri decisionali, altre che di specifiche competenze.

Allora dove sta questa evoluzione dell'Amministratore di condominio di cui stiamo parlando?

L'evoluzione c'è lo stesso, anche se nasce zoppa.

Anche se limitato dalle attuali normative, l'Amministratore di condominio, non può restare passivo ed essere in balia di cosa gli altri decidono. Le decisioni che altri presenti, molte volte in moro errato, si ripercuotono inesorabilmente sull'Amministratore di condominio e queste responsabilità, negli ultimi anni, sono cresciute in maniera esponenziale.

Per poter sopravvivere l'amministratore di condominio deve adeguarsi ai tempi e quindi evolversi.

Deve essere propositivo, proponendo ai condomini soluzioni per i loro problemi, deve valutare valutare le criticità che ogni condominio presenta, deve aggiornarsi in maniera metodica e scrupolosa, deve confrontarsi con altri colleghi, deve avere un'organizzazione da poter lavorare anche da remoto , deve avere un team di collaboratori di primordine per poter fronteggiare ogni situazione.

Prima di arrivare ad una qualsiasi assemblea di condominio deve mettere in condizione che tutti i condomini sia realmente informati sulle criticità che il loro fabbricato ha e su come queste criticità devono essere affrontate e risolte.

Deve mettere in condizione che i suoi Condomini / clienti possono decidere su quel determinato problema, sapendo sin da subito cosa comporterebbe la mancata decisione, quali sono i rischi che si corrono non decidendo o rinviando questa o quella decisione.

Non avrà ancora i poteri decisionali del manager, ma le sue competenze specifiche le deve avere.

Non deve avere paura di proporre argomenti scomodi per il Condomino medio, o fare proposte che possono portarlo a perdere quel condominio.

Si sa che c'è sempre pronto un altro Amministratore che del rischio personale non se ne cura, o perché ignorante delle conseguenze o per altri motivi personali, che è pronto a subentrare al tuo incarico ad un costo inferiore.

Quando c'è da spendere, soprattutto per questioni riguardanti l'adeguamento di norme sulla sicurezza o per cose di cui non si percepisce l'importanza in modo diretto, sappiamo cosa sono i Condomini, tutti siamo Condomini, e molti Amministratori pur di non farli irritare, con proposte di spese non condivise, tralasciano tutto o quasi, assumendosi ulteriori rischi in prima persona.

L'evoluzione dell'Amministratore deve essere soprattutto in questo, nell'illustrare in modo compiuto ogni situazione che va affrontata; far comprendere ai Condomini in modo semplice e chiaro, utilizzando tutti gli strumenti a sua disposizione, tutte le criticità che ci sono; proporre quali possono essere nel condominio le cose su cui investire oggi per ridurre domani i costi di gestione; fare una programmazione delle opere da eseguire, indicando tempi, costi e benefici; proporre anche gli strumenti per far accrescere il valore degli immobili.

Soprattutto non nascondere nulla al Condomino, ma istruirlo per fargli così comprendere facilmente quelle domande reputate importanti dall'Amministratore alle quali lui non avrebbe mai pensato.

Questo tipo di evoluzione porterà dell'Amministratore ad ottenere una sempre maggiore autorevolezza agli occhi dei Condomini che non vedrà più l'Amministratore come uno che può essere sostituito in ogni momento, tanto uno vale l'altro e la differenza sta solo nel prezzo da pagare .

L'evoluzione porterà il Condomino a scegliere l'Amministratore non più sul prezzo, ma sulle competenze, su come interagisce con i condomini, ma soprattutto sul livello di consulenze che si possono ottenere da questo professionista.  

This porta a quell'evoluzione della vecchia figura dell'Amministratore ea trasformarlo in un Amministratore moderno che può essere ricondotto ad un vero e proprio manager condominiale .

A questo punto l'amministratore di condominio verrà scelto non più sulla base del prezzo, ma per quello che effettivamente vale, così come si fa normalmente per l'avvocato, per il commercialista, per lo specialista di un qualsiasi settore della medicina e per qualsiasi altro consulente.

Come logica conseguenza il prezzo da pagare per ottenere le prestazioni fornite da quell'Amministratore di condominio sarà un fattore secondario, non fondamentale e non potrà mai incidere in nessun modo sulla scelta del candidato Amministratore, così come non incide sulla scelta di altre tipologie di consulenti . 

di Battista Praino

Amministratore di Condominio Zero Problemi

L'istituto del Supercondominio è una figura creata per risolvere le questioni non previste dal codice civile e introdotte dalla legge 220.2012.

La nuova normativa non definisce il Supercondominio, ma ne descrive le varie tipologie e ne individua le norme ad esso applicabili.

Il Supercondominio è una fattispecie legale, come la definisce la sentenza di Cassazione n. 19939/2012.

Lo potremmo quindi definire il Supercondominio come “una pluralità di edifici, costituiti o memo in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale… ..” che hanno in comune alcuni servizi che sono tra di loro collegati. Ad esempio gli impianti di riscaldamento o condizionamento, i viali, il cortile, i posti auto comuni, le zone verdi, il servizio di custodia, la guardiola del portiere comune, la piscina, i posti auto comuni, ecc.

Quindi il dato essenziale per vedere se siamo in presenza di un Supercondominio è quello di verificare se esiste un collegamento tra più edifici per una particolare situazione.

Ai fini della costituzione del Supercondominio non è necessario alcuna manifestazione di volontà da parte di nessuno, ma è necessario che sussistono solo alcune condizioni specifiche.

L'art. 67 delle disp. Att. CC prevede che quando i condomini sono più di sessanta, ognuno dei condomini deve nominare un suo rappresentante .

Si tratta di una delega imposta dalla legge per ragioni di semplificazione del processo di convocazione e formazione della volontà collegiale di condomini complessi.

La designazione del rappresentante dell'edificio è da ritenere, di regola, a tempo indeterminato.

Solo il rappresentante potrà partecipare e votare nell'assemblea del Supercondominio:

• per la nomina dell'amministratore;
• per l'approvazione delle spese ordinarie (preventivo e consuntivo di gestione relativo a tutte le spese comuni)

Al Supercondominio si applicano in toto le norme sul condominio, pertanto, avrà una sua denominazione, un proprio indirizzo e un suo codice fiscale.

Inoltre l'amministratore dovrà aprire un conto corrente intestato al Supercondominio sul quale far transitare tutte le somme ricevute o pagate per conto del medesimo.

Non ci sono norme che vietino all'Amministratore del Supercondominio di essere anche amministratore di uno o più dei condomini facenti parte del Supercondominio medesimo.

Legittimato ad impugnare le delibere dell'assemblea del rappresentante dei condomini è ogni singolo condomino, con le modalità e le tempistiche classiche previste dal codice civile per il condominio.

Mentre l'amministratore del singolo condominio non può impugnare le delibere prese dall'assemblea dei rappresentanti e non può neanche agire in giudizio nei confronti del supercondominio.

L'art. 61 delle disp. Att. CC prevede lo scioglimento del Supercondominio nel caso in cui un edificio o più edifici è divisibile in parti autonome.

di Battista Praino

Amministratore di Condominio Zero Proplemi

Come dice spesso uno dei miei legali di studio: il ruolo dell'amministratore in questi casi, è fondamentale, e solo un vero professionista delle gestioni condominiali può far fronte a questo compito con grande responsabilità. È evidente, infatti, che ogni piccola svista può costare cara al Condominio, sia in termini di costi, che di qualità della realizzazione delle opere, che nella tempistica della consegna. Il Condominio, infatti, ha bisogno di essere tutelato in ogni fase dell'appalto: dall'individuazione delle lavorazioni necessarie, alla scelta della ditta, alla contrattazione sui materiali e sui costi, al rispetto delle normative vigenti, al controllo dei tempi di consegna, alle garanzie sugli eventuali vizi futuri. Tutto questo può essere fatto da un bravo amministratore solo se:

a) ha le competenze giuste e una buona esperienza;

b) si avvale di collaboratori e consulenti di valore;

c) non pensa al proprio tornaconto.

In merito a questi tre punti appena elencati, sappiamo infatti che molto spesso capita di nominare un amministratore che fino a qualche giorno prima svolgeva un altro lavoro o che, forse, fa l'amministratore nei ritagli di tempo, senza dedicare, giorni, forza e risorse a formarsi e studiare.

È importante affidarsi ad un amministratore che in caso di appalto di lavori straordinari abbia collaboratori e consulenti validi, è evidente che questo è determinante nella scelta di chi deve amministrare il proprio condominio. Un Amministratore serio, infatti, ha, e deve avere, una rete di fidati collaboratori e consulenti, che gli offrano una assistenza e consulenza globale sugli aspetti tecnici che esulano dalle competenze dell'Amministratore, che giustamente, non è e non deve essere un tuttologo . Ad esempio, è giusto e fortemente consigliato che l'Amministratore, in occasione dell'appalto dei lavori straordinari, si avvalga della consulenza di tecnici quali un geometra o un architetto o un ingegnere o un avvocato, per controllare con dovizia di particolari tutti gli aspetti che ruotano intorno all 'appalto

Infine è fondamentale che l'Amministratore sia una persona di comprovata onesta e trasparenza nei rapporti con i suoi Condomini e nei rapporti con i terzi fornitori. Egli deve pensare solo ed esclusivamente al bene del Condominio, senza mai cedere alla tentazione del proprio tornaconto, sia quando si tratta di piccole somme, sia quando si tratta di decine di migliaia di euro.

di Battista Praino

Amministratore di Condominio Zero Problemi

Una delle procedure che l'Amministratore di condominio effettua prima dell'inizio di una qualsiasi assemblea condominiale, unitamente alla registrazione dei Condomini che intervengono di persona, è la registrazione dei partecipanti a mezzo delega.

La delega è lo strumento in base al quale un condomino che è impossibilitato ad intervenire ad una determinata Assemblea condominiale partecipa indirettamente attraverso una persona da lui delegata, definito delegato .

Il delegato può essere chiunque, può essere sia un altro Condominio sia un estraneo al condominio.

L'unico che non può essere delegato, dopo l'entrata in vigore della legge 220/2012, è l'Amministratore.

La delega deve essere necessariamente in forma scritta.

L'unica prevista dal legislatore è che il delegato, nei condomini con più di 20 Condomini, non può rappresentare più di 1/5 condomini e di 1/5 del valore dell'edificio. Quindi il delegato non può rappresentare più del 20% dei Condomini e il 20% del valore dei millesimi.

Le eventuali disposizioni del regolamento di condominio, sia di natura contrattuale che assembleare, non possono aumentare questa disposizione normativa, essendo una norma inderogabile, ma possono invece rendere più restrittiva (limitando ancora il numero di deleghe e il valore rappresentativo).

Se il condominio è minore di 20 Condomini non ci sono limiti per le deleghe.

Faccio degli esempi pratici per chiarire la questione.

Prendiamo ad esempio un condominio costituito da 25 condomini.

Un delegato per non violare la normativa, oltre ai suoi millesimi se è un condomino, deve rientrare in una delle seguenti situazioni:

• o disporre di n. 5 deleghe (20% del numero dei condomini) che non superino i 200,00 millesimi;
• o 4 deleghe che superano i 200 millesimi, ad es. 220,40 millesimi;
• o 6 o più deleghe che non raggiungano i 200 millesimi, ad es. 195,80 millesimi.

Non per esserci violazione devono essere superate entrambe le condizioni previste dall'art. 67 delle disposizioni di attuazione del cod. civ., la sola violazione di una non è sufficiente.

di Battista Praino

Amministratore di Condominio Zero Problemi