Il servizio di custodia in condominio ha un oggetto una prestazione di vigilanza e di custodia posta al servizio del condominio stesso. Il contratto di portierato postula, in molti casi, una retribuzione che si compone in parte in denaro e in parte in natura, quest'ultima struttura dalla disponibilità dell'alloggio, che è naturalmente funzionale allo svolgimento della prestazione di lavoro.
La Corte di Cassazione è intervenuta nei mesi scorsi chiarendo i criteri di corretta suddivisione delle spese.Con l'ordinanza numero 12659 del 25 giugno 2020 i giudici sono intervenuti sulla fattispecie di un condominio in cui la quota di spesa relativa al servizio di portierato a carico del singolo condomino proprietario di un'unità immobiliare accessibile direttamente dalla strada era stata in parte compensata con l'utilizzo gratuito da parte del portiere di un alloggio di proprietà comune. Tale criterio di spesa delle spese, in assenza dei presupposti richiesti dal legislatore, è stato ritenuto illegittimo.

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Con la suddetta recente ordinanza la Corte di Cassazione ha ribadito un principio ormai consolidato in materia, ovvero che l'attività di custodia e di vigilanza è svolta dal portiere anche nell' Quindi le spese del servizio di portierato vanno ripartite ai sensi dell'art.1123 del codice civile in misura al valore della proprietà ciascuno dei condomini.
Le spese del servizio di portierato, dunque, fra gli oneri condominiali soggetti al criterio di ciascun condomino e vanno ripartite ai sensi dell'art.1123del codice civile. Il calcolo della quota di spesa a carico del singolo condominio effettuato con un criterio diverso da quello indicatore dall'art.1123 cc è di per sé illegittimo.
Come espressamente previsto dal suddetto articolo del codice civile, il criterio della proporzionalità può essere derogato solo in presenza di una convenzione sul punto, ovvero un accordo espresso previsto dall'unanimità dei partecipanti al condominio. In assenza della convenzione, la spesa delle spese non sarà ritenuta ammissibile.

di Immacolata Del Pezzo, avvocato per il Magazine Condominio Zero Problemi

I titolari di  studi e aperti al pubblico  in questo periodo chiamato a rispondere della responsabilità di pulizie e  sanificazioni degli ambienti , sono al fine di eseguire la trasmissione del virus. L'azienda che esegue gli interventi di disinfezione deve garantire l'efficacia dei trattamenti e  sanificazione nel completo rispetto dell'ambiente , utilizzando metodi e prodotti certificati e all'avanguardia.

Si tratta di un tema complesso e soprattutto delicato avendo che fare con la salute di tutti e con l'attività di uffici aperti al pubblico. Cerchiamo allora di indicare gli accorgimenti necessari che devono essere adottati per eliminare potenziali fonti di rischio e ottenere condizioni ambientali tali da tutelare la sicurezza e la salute dell'individuo.

QUALI PRODOTTI USARE PER LE SANIFICAZIONI

 La detersione fisica consiste nell'asportazione meccanica dei residui grossolani. Questa pratica deve sempre precedere le operazioni di disinfezione.

Il Ministero della salute con la nota n. 1997 del 22 gennaio 2020 e con la nota n. 2302 del 27 gennaio 2020, relative alle misure per combattere il virus SARS-CoV -2, indica espressamente come efficaci “le procedure di sanificazione che includono l'utilizzo dei comuni disinfettanti di uso ospedaliero, quali  ipoclorito di sodio  (0.1% – 0.5% ),  etanolo  (62-71%) o  perossido di idrogeno  (0,5%), per un tempo di contatto adeguato.

L'alcool E considerato Attivo Nei Confronti di SARS-CoV-2. È  limitarne l'uso  poiché infiammabile, l'uso opportuno può ripetere scolorimento, screpolature delle superfici di gomma e plastiche. Anche l'ipoclorito di sodio è considerato attivo nei confronti del virus SARS-CoV-2.È bene ricordare però che quest'ultimo può lasciare residui tossici per l'ambiente (i cosiddetti composti organici volatili o VOC). InOLTRE l'ipoclorito di sodio E corrosivo per i metalli,  irrita le mucose , la pelle e le vie respiratorie e reagisce con Facilmente Altri prodotti ed e nociva per le piante.

Uno degli strumenti più efficaci contro il SARS-CoV2 è il  perossido d'idrogeno , che comporta anche meno rischi per l'ambiente. Possiede un'elevata attività germicida ed è considerato battericida,  virucida,  sporicida e fungicida a seconda delle concentrazioni di utilizzo. È considerato poco tossico  per l'ambiente in quanto velocemente degradato in ossigeno e acqua. Il disinfettante deve essere utilizzato tramite nebulizzazione, produzione di aerosol e ULV, irrorazioni a secco o che bagnino pochissimo.

Del Sole Giovanni, Responsabile società Ecologic professional service Srl per il Magazine Condominio Zero Problemi

Il cosiddetto  Codice della Privacy (Dlgs. n.196/2003), riorganizzando la materia sanciva il diritto alla protezione dei dati personali intesi come tutela dell'individuo e della sua personalità, nei suoi molteplici aspetti. Dal 25 maggio 2018 è poi in vigore il  Gdpr 2016/679  (Regolamento UE 2016/679)che ha preso atto del mutamento tecnologico e sociale per ridefinire ambiti operativi e tutele.

L'insieme di dati direttamente riferibile a una persona fisica o  che ne concedere la sua identificazione , come nome, numeri telefonici o indirizzi telematici, dati relativi all'ubicazione, identificativi online, elementi caratteristici della sua identità fisica nel senso più ampio, come vedremo , viene considerato  dato personale .

In relazione ai dati personali quando parliamo di privacy intendiamo: il  diritto alla riservatezza , ossia il diritto a non divulgare e riservate informazioni relative alle proprie vicende personali; l' identità personale , considerato come il diritto a non vedere travisata la nostra personalità individuale in tutte le sue accezioni intellettuali, politiche, religiose, sanitarie, sociali o professionali. Tra i dati personali rientrano anche: l'immagine intesa come diritto di vietare l'utilizzo abusivo della propria immagine; i dati genetici, quali caratteristiche genetiche di un soggetto; i dati biometrici come l'immagine facciale o le impronte digitali; i dati relativi alla salute mentale e fisica, alle prestazioni sanitarie e mediche; i dati giudiziari riportanti condanne o altre vicende giudiziarie.

Per soddisfare esigenze di tutela e prevenire un utilizzo dannoso di tali dati, il Gdpr ha disciplinato sia le modalità con la quale i dati vengono gestititi e custoditi e sia come vengono utilizzati. Si parla così di  profilazione , quale trattamento, automatizzato o meno, di dati personali, effettuato da terzi per valutare determinati aspetti personali di un soggetto (salute, preferenze personali, interessi, professione, comportamento, ubicazione e spostamenti).

Il Regolamento Europeo istituito infine funzionale diversi princìpi da osservare, quali: la necessità e proporzionalità (il trattamento deve essere adeguato e necessario allo scopo);la finalità del trattamento (deve essere all'attività da svolgere); durata limitata (solo il tempo necessario per l'espletamento dell'incarico); la sicurezza e riservatezza (chi tratta i dati deve approntare un adeguato livello di sicurezza, per garantire che non verranno a loro volta diffusi o estrapolati); la responsabilizzazione (o accountability, che comporta la riduzione dei dati raccolti al minimo; il rispetto delle previsioni l'obbligo di segnalare le violazioni (cosiddetto) al Garante).

La portata della norma è tale per cui nel  condominio  tutte queste devono essere rispettate, adottando le cautele del caso e anche includendo che in esso stare a stretto contatto diverse persone, per cui le esigenze di privacy e riservatezza vanno bilanciate con i diritti dei singoli condomini e sovente anche di eventuali terzi soggetti.

Nel nostro ordinamento il condominio è considerato un ente di gestione, dato che i condomini hanno sia la proprietà esclusiva del proprio immobile ma anche la comproprietà (comunione) sulle parti comuni dell'edificio (suolo, fondamenta, tetti, scale, cortili, impianti vari ecc.), che gestiscono appunto conferendo mandato all'amministratore.

Titolari dei dati , ossia chi determina le finalità ei mezzi del trattamento,  sono dunque i singoli con i dati mandato all'amministratore corretta e imparziale della gestione delle parti comuni. L'amministratore diventa così loro rappresentante ma, essendo anche il soggetto che materialmente esegue i trattamenti dei dati, diviene anche  responsabile del trattamento .

L'amministratore egli deve raccogliere i dati anagrafici  proprietari, ma anche usufruttuari o conduttori, per le azioni formali di assemblea o altre comunicazioni di interesse comune, nonché i dati riferiti alle azioni millesimali di proprietà necessarie alla quotazione delle spese comuni. L'amministratore però non potrà certo raccogliere informazioni ulteriori e più approfondite sui singoli inquilini, salvo che siano dettate da specifiche esigenze legate alla gestione. Raccoglie anche i dati dei terzi fornitori i quali, a loro volta, per specifiche esigenze potrebbero venire in possesso dei dati dei condomini, divenendo sub-responsabili.

Capita a volte all'amministratore di entrare in possesso di dati che dati di maggior attenzione nella loro raccolta e utilizzo, quali  quelli relativi alla salute dei condomini o di natura giudiziaria (ad esempio medici per eseguire modifiche all'impianto di ascensore o per creare rampe per soggetti disabili), dati giudiziari derivanti da iniziativa dello stesso condominio o di terzi o infine dati sanitari  per la gestione di sinistri che siano stati determinati da parti comuni .

Nel caso di utilizzo di dati riferibili a soggetti terzi rispetto ai condomini, occorre informare anche i terzi della loro raccolta, degli scopi e modalità del trattamento dei dati e dei diritti riconosciuti.

L'amministratore in virtù del mandato conferito può trattare solo le informazioni personali pertinenti e non eccedenti le finalità di gestione e amministrazione del condominio, adottando idonee cautele per il loro trattamento e prevenzione abusi o sottrazione dei dati, sia cartacei che elettronici, predisponendo le adeguate misure di sicurezza. Ogni informazione accessoria appare superflua e, qualora raccolta, non andrebbe utilizzata o ancor peggio diffusa.

La privacy è un tema delicato di cui sovente non si coglie l'ampiezza e la fascia che comporta. Si crede faccia riferimento ad altre situazioni, ma la portata della norma obbliga al suo rispetto anche nel condominio, pena corpose sanzioni a titolari e responsabili.

di Fabrizio Pacileo, avvocato per il Magazine Condominio Zero Problemi

Troppo spesso sottovalutati gli spazi condominiali possono essere ripristinati con poco e dare lustro anche alla nostra abitazione.

L'androne condominiale è il biglietto da visita di un qualsiasi condominio, sia che si tratti di un palazzo storico, sia di costruzioni di nuova generazione. Consideriamo per un istante una persona che viene a farci visita per la prima volta: questa persona prima di entrare nella nostra casa viene a trovarsi immediatamente a contatto con il citofono, con il portone e con l'androne condominiale del fabbricato in cui viviamo. Per il nostro visitatore questo  primo impatto  con una parte della nostra vita personale è determinante per l'opinione che farà di noi!

Molti pensano che l'androne condominiale sia un fattore secondario nell'acquisto dell'immobile in cui andremo a vivere o che utilizzeremo come investimento. La nostra casa la ristruttureremo in base ai nostri gusti, sarà bellissima, sarà una diretta espressione della nostra personalità. Poco o nulla importa se l'androne del condominio in cui abbiamo acquistato casa e in cui transiteremo ogni giorno in numerose volte, sia  fatiscente  e non sia in armonia con la nostra dimora, ma soprattutto con il resto del fabbricato. L'androne condominiale non è nostro, ma è di tutti i condomini!

Molti vedono e vivere il condominio come  che non li riguarda  o che è, non pensano che le parti condominiali siano qualcosa secondario indivise della loro. Sono molti a pensare che gli amici ei conoscenti che verranno a trovarli si concentreranno solo sul loro appartamento, senza prestare attenzione all'ingresso principale del fabbricato in cui si trovano.

L'androne condominiale è lo specchio delle persone che vivono in quel fabbricato , qualifica in modo inesorabile la tipologia di condomino che vive in quel condominio. Un qualsiasi visitatore una volta che si è fatta un'impressione sugli abitanti di quel fabbricato la modifica. Sarebbe quindi trovare i fondi necessari per rendere opportuno affinché come l'anticamera di ognuno dei singoli appartamenti parte del complesso condominiale.

Ci troviamo, purtroppo, sempre più spesso ad ascoltare frasi del tipo: “Vive in una bellissima casa, di pregio, arredata con gusto, ma l'ingresso del palazzo è inguardabile! Non capisco come abbia potuto investire in quel fabbricato che non tiene per nulla al decoro dell'androne. Chissà come sarà fatiscente il resto del condominio!”.

Quello che molti condomini non ha effetto è che investire sulla manutenzione e il miglioramento dell'androne condominiale dà lustro all'intero fabbricato e  ne fa aumentare parecchio il valore degli immobili . Ci vuole così poco per rendere un ingresso condominiale la parte più bella, ammirabile e soprattutto da far ricordare al visitatore che ci viene a trovare. Il primo impatto è quello che rimane impresso nella nostra mente.

Ci vuole ben poco a migliorare un androne condominiale . Basta restaurare il portone e applicare degli stucchi in gesso al soffitto per render un banale ingresso un'opera d'arte da ammirare. Si può inoltre migliorare l'illuminazione, aggiungere delle stampe alle pareti o fare dei riquadri con delle stuccoline per dare movimento e per esaltarne le caratteristiche, mettere delle cassette postali idonee, acquistare una bacheca per gli avvisi in armonia con il resto dell'ambiente e sostituire la pulsantiera citofonica.

Basta quindi veramente, sia in termini di costi che di tempo, per rendere veramente il fabbricato in cui viviamo poco migliore.

di Mariolina Servino, art director per il Magazine Condominio Zero Problemi