Il responsabile dei lavori è ruolo molto delicato a cui spettano diversi compiti e che non obbligatoriamente deve essere l’amministratore del condominio che effettua i lavori. Ecco cosa c’è da sapere se state per affrontare delle opere di ristrutturazione.

Oggi l’amministratore è la figura chiave nel processo assembleare e condominiale: è colui che gestisce, organizza e disciplina la vita condominiale. Deve possedere numerose qualità, oltre ad avere competenze giuridiche, contabili, fiscali e tecniche, senza però sostituirsi alle figure di professionisti quali l’avvocato, il commercialista, l’architetto o l’ingegnere.

Esiste però un solo caso nel quale l’amministratore può interpretare il ruolo di una figura esterna al processo condominiale, ed è quella del responsabile dei lavori nel processo edilizio in caso di opere di manutenzione o di ristrutturazioni condominiali.

L’articolo 89 del dlgs. 81/08 sulla sicurezza dei cantieri definisce due soggetti: il committente ed il responsabile dei lavori:

• Il committente: è il soggetto per conto del quale l’intera opera viene realizzata;
• Il responsabile dei lavori: è il soggetto incaricato alla progettazione o al controllo dell’esecuzione dell’opera da eseguirsi.

Occorre fare chiarezza sulla figura dell’amministratore nella veste di responsabile dei lavori, sul suo ruolo nel processo edilizio e sulle responsabilità civili e penali che ne derivano.

Nel nostro caso il committente è il condominio. L’assemblea dei condomini decide se e quali lavori realizzare e, in seguito, l’amministratore, ai sensi dell’art. 1131 c.c., assume la rappresentanza del condominio nei confronti dei terzi. Ad esso compete, dunque, la stipula materiale del contratto e, soprattutto, la cura della corretta esecuzione dello stesso, sotto il profilo dell’esercizio dei poteri, dei doveri e degli oneri legislativamente posti a carico della parte committente. Dovrà inoltre coordinare e valutare le figure professionali incaricate e l’intero processo edilizio.

Non si tratta di un obbligo, ma solo nel caso di una mancata delibera assembleare che nomini esplicitamente un responsabile dei lavori esterno, l’amministratore, in quanto mandatario dell’assemblea e rappresentante dei partecipanti al condominio, assume il ruolo di responsabile dei lavori e tutti gli obblighi e le responsabilità ad esso collegate.

È importante che chi ricopre questo ruolo abbia una formazione completa ed un’adeguata conoscenza dello svolgimento delle fasi che compongono il processo edilizio dall’inizio alla fine, poiché sono a rischio la tutela e la salute dei lavoratori.

di Isabella Del Pozzo, architetto per il Magazine Condominio Zero Problemi

Come bisogna la professione dell’amministratore di condominio che, negli ultimi anni, ha visto introdurre strumenti e ruoli che fanno di chi la esercita a tutti gli effetti un libero professionista?

La Seconda Sezione della Corte di Cassazione riunita  in Camera di Consiglio il  22 gennaio 2021 n. 7874 ha affermato che: “il contratto tipico di amministrazione di condominio … omissis … non costituisce prestazione d’opera intellettuale, e non è perciò soggetto alle norme che il codice civile  prevede per il relativo contratto, atteso che l’esercizio della relativa attività di amministratore di condominio non è subordinata – come richiesto dall’art. 2229 c.c. – all’iscrizione in apposito albo o elenco,  … omissis … e rientra, piuttosto, nell’ambito delle professioni non organizzate in ordini o collegi, di cui alla legge 14 gennaio 2013 n. 4”.

Tale autorevole affermazione ha suscitato un ampio dibattito focalizzato sull’assunto “atteso che l’esercizio di tale attività non è subordinata – come richiesto dall’art. 2229 c.c. – all’iscrizione in apposito albo o elenco … “

Con tutta la modestia possibile, ma con pari fermezza, pur tenendo conto del valore altissimo di coloro che già si sono pronunciati in senso favorevole a tale pronunciamento, mi permetto di scrivere che non sono d’accordo con la Corte di Cassazione.

Con l’espressione libero professionista si intende un lavoratore autonomo che presta la propria attività di natura intellettuale a favore di terzi.

Ebbene, per la massima chiarezza espositiva dico subito che a mio parere l’amministratore di condominio è un libero professionista a tutto tondo e lo è sia perché lo prevede la normativa, sia perché lo è nei fatti.

La normativa

Rileggiamo il primo comma dell’art. 2229 c.c., sul quale si fonda il ragionamento della Suprema Corte: ”La legge determina le professioni intellettuali per l’esercizio delle quali è necessaria l’iscrizione in appositi albi o elenchi”.

Ebbene, la norma in esame non dice che per aversi una professione intellettuale sia sempre e comunque necessario l’iscrizione ad un albo o elenco. Non impone quale condizione sine qua non l’iscrizione ad un albo o elenco per l’esercizio di una professione intellettuale.

Più semplicemente ed esattamente il citato capoverso ci dice che la legge individua quali siano le professioni intellettuali per le quali sia necessaria l’iscrizione ad un albo. Ma non vieta, non impedisce che ci siano professioni intellettuali per le quali non sia necessaria l’iscrizione in albi o elenchi.

Infatti non è scritto: “requisito essenziale per l’esercizio di una professione intellettuale è l’iscrizione in appositi albi o elenchi”.

Il capoverso dell’art. 2229 c.c. opera una mera, seppure rilevante precisazione, affermando che vi sono delle professioni intellettuali per l’esercizio delle quali è necessaria l’iscrizione in albi o elenchi, ma non esclude, tutt’altro, che possano esservi altre professioni intellettuali per le quali tale iscrizione non sia un presupposto essenziale.

E tutto ciò viene confermato proprio dalla legge 14 gennaio 2013 n. 4 che, in perfetta aderenza al dettato del primo comma dell’art. 2229 c.c., ha, per l’appunto, disciplinato alcune professioni intellettuali per il cui esercizio non è prevista l’iscrizione in albi o elenchi.

Per semplicità riporto qui di seguito lo stralcio del testo dei primi articoli della legge 14 gennaio 2013 n. 4

“Art. 1. La presente legge, in attuazione  dell’art.  117,  terzo  comma, della Costituzione e nel rispetto dei principi dell’Unione europea in materia di concorrenza e di libertà’ di circolazione,  disciplina  le professioni non organizzate in ordini o collegi.”

Il testo è chiaro, è in perfetta armonia, concorda con quanto previsto dal capoverso dell’art. 2229 c.c.: la legge in esame disciplina le professioni intellettuali per il cui esercizio non sia presupposto necessario l’iscrizione ad un albo.

“Art.  2. Ai fini della presente legge, per «professione  non  organizzata in ordini o collegi», di seguito denominata «professione», si intende l’attività’ economica, anche organizzata, volta alla  prestazione  di servizi o di opere a  favore  di  terzi,  esercitata  abitualmente  e prevalentemente mediante lavoro intellettuale,  o  comunque  con  il concorso di questo, con  esclusione  delle  attività’  riservate  per legge a soggetti iscritti in albi o elenchi ai sensi  dell’art.  2229 del codice civile … “

“Art. 4. L’esercizio   della   professione   è   libero   e    fondato sull’autonomia, sulle  competenze  e  sull’indipendenza  di  giudizio intellettuale e tecnica, nel rispetto dei  principi  di  buona  fede, dell’affidamento del pubblico e della clientela,  della  correttezza, dell’ampliamento e della specializzazione dell’offerta  dei  servizi, della responsabilità del professionista.”

Le parole “professione “ “lavoro intellettuale”, “giudizio intellettuale”, ma soprattutto l’intero impianto della legge n. 4/2013 sono inequivocabili. Il legislatore ha voluto disciplinare le professioni intellettuali “non  organizzate in ordini o collegi”.

Le norme quindi riconoscono la legittimità e quindi e consentono che vi siano professioni intellettuali per il cui esercizio non sia obbligatoria l’iscrizione in un albo.

La realtà sostanziale

L’attività dell’amministratore di condominio, soprattutto dopo la radicale riforma del 2012, non può più essere racchiusa nella troppo stretta gabbia del contratto di mandato, che può spiegare solo in parte, e neppure la più rilevante, la natura della sua attività professionale. L’attività dell’amministratore è ben più complessa e diversa da quella prevista e disciplinata dal contratto di mandato.

L’attività dell’amministratore di immobili oggi implica responsabilità personali che il mandatario non conosce.

E allora è logico domandarsi in che cosa consista l’attività dell’amministratore di immobili, quale sia la natura della sua attività e il confronto con la realtà quotidiana  mi porta alla conclusione che l’amministratore di condominio sia un libero professionista.

Perché la sostanza delle cose alla fine prevale sugli schemi giuridici preconfezionati.

Mi limito a due esempi eclatanti di attività professionali dell’amministratore.

L’art. 1130, 1° comma, nn. 3 e 4 c.c. dispone che l’amministratore agisca per il recupero in via giudiziaria ed esecutiva dei crediti per quote condominiali non pagate senza aver bisogno di alcuna delibera che lo autorizzi. Del pari è tenuto a compiere gli atti conservativi, sostanziali e giudiziari, in via autonoma, senza necessità di alcuna delibera.

Decide lui, in piena autonomia, in base alla propria competenza professionale se e quando agire. Sceglie lui l’impresa alla quale affidare l’intervento urgente per eliminare il pericolo o il legale al quale affidare il mandato ad agire o resistere in giudizio. Sono sue personali valutazioni.

Decide lui, perché ha il diritto e il dovere professionale di farlo. Se e che cosa fare è  una sua scelta intellettuale. Ha una tale e totale autonomia decisionale che le sue scelte ricadono in modo ineludibile sui condomini, i quali sono poi tenuti al pagamento delle spese derivanti dalle sue decisioni. E se le sue decisioni, se le sue scelte autonome fossero sbagliate, sarà tenuto a risponderne personalmente.

Lo stesso discorso vale nelle ipotesi di cause che abbiano come oggetto l’impugnazione delle delibere assembleari.

La Corte di Cassazione ci ha insegnato che in tali casi l’amministratore ha il diritto e il dovere professionale di difendere le delibere impugnate senza chiedere all’assemblea di essere autorizzato alla difesa. E’ suo dovere professionale valutare la situazione, scegliere il legale e concordare con lui le logiche difensive. E anche in questo caso la sua decisione, presa in totale autonomia, vincola i condomini, i quali dovranno sostenere i relativi costi.

Se l’amministratore di condominio non fosse un libero professionista, tutto questo non sarebbe possibile.

di Ferdinando della Corte, avvocato per il Magazine Condominio Zero Problemi

Domanda:

Ho fatto richiesta all'amministratore del mio condominio per ottenere la dichiarazione di certificazione dell'impianto elettrico condominiale e mi sono sentito rispondere con molta leggerezza di non preoccuparmi in quanto l'impianto era una norma di legge anche se la documentazione non era disponibile. Sono preoccupato della risposta avuta con tanta superficialità e mi chiedo se il mio condominio sia veramente in regola come sostiene l'amministratore.

Risposta:

Non penso che il suo amministratore, nel risponderle in quel modo, si dimostri un professionista del settore, probabilmente svolge l'attività come secondo lavoro. Uno dei compiti dell'amministratore è quello di custodire la documentazione condominiale e tra queste devono essere presenti, senza alcun'ombra di dubbio, le dichiarazioni di conformità di tutti gli impianti condominiali (elettrico, idrico, antincendio, ascensore, riscaldamento, ecc.) . Sono frequenti i casi in cui conto documentazione non sia disponibile, soprattutto per i vecchi fabbricati. In queste circostanze l'amministratore è tenuto ad attivarsi per ottenerla in quanto un impianto che risulta privo della dichiarazione di conformità è di fatto non conforme alla regola dell'arte con tutte le conseguenze civili e penali che ne possono derivare. Quindi ogni impianto deve essere dotato di apposita “Dichiarazione di Conformità”, rilasciata da chi ha fatto i lavori, a firma di un tecnico abilitato, così come per ogni modifica, ampliamento o trasformazione di un impianto deve essere rilasciata la certificazione di conformità completa di tutti gli allegati (relazione tecnica, schede materiali, progetto). La normativa di riferimento è il DM n.37/2008 in base alla quale l'amministratore, se non fosse disponibile la documentazione originaria redatta prima dell'entrata in vigore della norma, si può rivolgere ad un tecnico abilitato per ottenere una “Dichiarazione di Rispondenza” (DIRI).Per le certificazioni successiva al 2008 la documentazione potrà essere recuperata facendone richiesta presso lo “Sportello Unico per l'Edilizia”,

La figura dell'amministratore condominiale come lo vedevamo fino a pochi anni fa oggi non ha più senso. Oggi esistono strumenti digitali per controllare in ogni momento spese, contratti e pagamenti del condominio. Strumenti per evitare inganni degli amministratori e risparmiare su spese e liti di palazzo.

 Condominio Zero Problemi rappresenta un progetto moderno per proporre ai condomini soluzioni diverse rispetto a quelle che sono presenti sul mercato nel settore della gestione degli immobili in condominio. Progetto studiato e realizzato  sulla base dell'esperienza, ormai venticinquennale , dal team di Condominio Zero Problemi.

Team costituito stabilmente da due avvocati, un commercialista, un ingegnere, un geometra, broker assicurativo, un consulente del lavoro, tre contabili, due amministrativi, un addetto alla logistica, un IT Manager, un responsabile alle risorse umane, tutti coordinati dall'amministratore di Condominio Zero Problemi Srl, oltre a diversi consulenti esterni che collaborano in modo continuativo.

La finalità di Condominio Zero Problema è quella di  realizzare un'amministrazione condominiale sostenibile e moderna , in linea con i tempi attuali che non comporti costi aggiuntivi per l'utente finale, il condomino, ma che consenta di avere un intero team di esperti a disposizione per ottimizza i costi di gestione.

Costi che si potranno tenere sotto controllo  con un semplice clic dal computer o dal cellulare. Viene messa  a disposizione di tutti i condomini una piattaforma condominiale apposita  in cui vengono inseriti con gli aggiornamenti settimanali tutte le attività condominiali svolte e da svolgere.

La trasparenza di ogni attività gestionale è il perno su cui ruota tutto il progetto. Attraverso gli strumenti messi a disposizione  ognuno potrà controllare la gestione condominiale in qualsiasi momento  e da qualsiasi luogo: della situazione contabile personale, delle spese sostenute dall'amministratore, potrà verificare se i fornitori vengono pagati regolarmente, le giacenze sul conto corrente condominiale. Potrà inoltre estrarre copia di tutta la contrattualistica in essere del condominio, di tutti i verbali delle assemblee condominiali, di tutti i rendiconti di spese approvati, ecc. ecc.

Progetto che nel contempo permette di  risparmiare sui costi generali del condominio , rispetto ad un'amministrazione classica, grazie alla grande forza contrattuale di Condominio Zero Problemi nei confronti di tutti i fornitori, piccoli e grandi che siano.

Inoltre con questa concezione di gestione del condominio si ridurranno le conflittualità tra condomini, semper maggiori in ambito condominiale, che portano uno sperpero di denaro in procedimenti giudiziari a volte inutili e che si potrebbero evitare se le varie problematiche venissero gestite in modo diverso e professionale.

Con il metodo Condominio Zero Problemi è un efficiente dei costi generali e una riduzione a zero dei costi nascosti,  tecnica che molti amministratori adottano per incrementare i loro compensi  e che nascondono tra le voci di spesa dei rendiconti di fine anno. Tutto questo porta una  riduzione della rata condominiale  che ognuno di voi paga, e il reperimento di somme che potranno essere utilizzati in modo diverso, anche in ambito condominiale.

L'amministratore visto come lo vedeva qualche anno fa non può più esistere : oggi l'amministratore deve essere un professionista altamente qualificato, aggiornarsi costantemente e deve necessariamente lavorare in team per riuscire a fronteggiare tutte le situazioni che giornalmente si presentano nei vari settori con i si interagisce, ma soprattutto nei rapporti con l'Agenzia delle Entrate e con la Pubblica Amministrazione.

L'amministratore condominiale come era visto e considerato sino a qualche anno fa  è morto.

La scelta del professionista che deve amministrare un immobile condominiale va ponderata e fatta con molta cautela, non si può più basare su elementi come prezzo proposto o segnalazione dell'amico, ma deve essere fatta sui servizi che pagherete per quel costo e soprattutto sulle capacità professionali del soggetto al quale si va ad affidare la gestione del patrimonio immobiliare condominiale. Questa è la principale valutazione da fare per sperare di ottenere una buona gestione condominiale e nel contempo i costi generali.

Battista Praino

Amministratore di Condominio Zero Problemi

La vecchia figura dell'amministratore di condominio così come era conosciuta fino a qualche anno fa è in costante estinzione, dopo una lenta e lunga agonia durata quasi ottant'anni.

Gli ultimi residui bellici, che non hanno ancora capito che l'era dei dinosauri è cessata, saranno a breve spazzati dalle dinamiche di un mercato in continua evoluzione.

La nuova figura di Amministratore di condominio si sta formando lentamente, con immani difficoltà, a causa, anche, del contributo di Condomini legati ad un passato che non esiste più.

Questa nuova figura cerca di avvicinarsi e uniformarsi sempre più con la figura europea dell'Amministratore di condominio che esiste già da qualche decennio.

Questa nuova figura che ha iniziato a muovere i primi passi in Italia nell'ultimo decennio, con realtà importanti che esistono già in alcune città del Nord Italia, è quella di un professionista altamente preparato, organizzato in forma imprenditoriale, con una formazione costante e con capacità manageriali eccelse.

Negli ultimi 4/5 anni sta prendendo piede anche in altre zone d'Italia, ma la vera esplosione sarà data dalla nuova era post Covid-19, che ci ha imposto un modo diverso di lavorare che non era quasi mai stato sperimentato nel nostro paese .

Una tipologia di lavoro fatta, anche, di condivisione di esperienze, di tipologie di lavoro e strategie di mercato con altri colleghi, di una certa levatura professionale, in tutto il territorio nazionale.

Tutto questo porta a richiedere, cercare e condividere una tipologia di formazione costante, dinamica e sostanzialmente diversa da quella piatta fornita dalle numerosissime associazioni di categoria.

La nuova figura di amministratore di condominio è quindi più performante, non si può più ricondurre esclusivamente a quella di un mero esecutore di delibere assembleari e alla gestione dei servizi comuni, ma ha una forma mentis diversa che deve interagire con le nuove dinamiche che lo investono e che lo portano a diventare in vero e proprio manager condominiale .

Questa nuova figura, però, non deve essere confusa con il Buiding Manager di cui molti oggi parlano, anche a sproposito, senza sapere, nella maggior parte dei casi, cosa effettivamente sia.

La figura del Buiding Manager, così come quelle del Property Manager e del Facility Manager, sono figure che non sono possono essere associate alla figura dell'Amministratore condominiale così come previsto nel nostro ordinamento giuridico.

Sono figure che si occupano di tutt'altro, sempre in campo immobiliare, ma non possono essere riconducibili ad un Amministratore di condominio che per sua stessa natura giuridica è un qualcosa di diverso: l'Amministratore di condominio è il rappresentante legale di un ente di gestione, il condominio, che è sprovvisto di personalità giuridica; è il rappresentante del condominio, anche nei confronti di queste figure di cui stiamo parlando. I compiti e le responsabilità dell'amministratore di condominio vengono espressamente indicati dalla normativa vigente e tra queste non vi sono riportate quelle che inquadrano le altre figure alle quali, qualcuno, lo vuole ricondurre.

Sino a che non saranno appartate modifiche alle norme attuali, ormai obsolete anche se sono state riformulate solo nel 2012 ed in modo pessimo, bisogna lavorare su quello che si ha.

Speriamo i nostri legislatori adeguino a breve queste lacune e dotino l'Amministratore di condominio dei poteri necessari che i tempi in cui viviamo richiedono, che sono poi quelli di un vero e proprio manager dotato di poteri decisionali, altre che di specifiche competenze.

Allora dove sta questa evoluzione dell'Amministratore di condominio di cui stiamo parlando?

L'evoluzione c'è lo stesso, anche se nasce zoppa.

Anche se limitato dalle attuali normative, l'Amministratore di condominio, non può restare passivo ed essere in balia di cosa gli altri decidono. Le decisioni che altri presenti, molte volte in moro errato, si ripercuotono inesorabilmente sull'Amministratore di condominio e queste responsabilità, negli ultimi anni, sono cresciute in maniera esponenziale.

Per poter sopravvivere l'amministratore di condominio deve adeguarsi ai tempi e quindi evolversi.

Deve essere propositivo, proponendo ai condomini soluzioni per i loro problemi, deve valutare valutare le criticità che ogni condominio presenta, deve aggiornarsi in maniera metodica e scrupolosa, deve confrontarsi con altri colleghi, deve avere un'organizzazione da poter lavorare anche da remoto , deve avere un team di collaboratori di primordine per poter fronteggiare ogni situazione.

Prima di arrivare ad una qualsiasi assemblea di condominio deve mettere in condizione che tutti i condomini sia realmente informati sulle criticità che il loro fabbricato ha e su come queste criticità devono essere affrontate e risolte.

Deve mettere in condizione che i suoi Condomini / clienti possono decidere su quel determinato problema, sapendo sin da subito cosa comporterebbe la mancata decisione, quali sono i rischi che si corrono non decidendo o rinviando questa o quella decisione.

Non avrà ancora i poteri decisionali del manager, ma le sue competenze specifiche le deve avere.

Non deve avere paura di proporre argomenti scomodi per il Condomino medio, o fare proposte che possono portarlo a perdere quel condominio.

Si sa che c'è sempre pronto un altro Amministratore che del rischio personale non se ne cura, o perché ignorante delle conseguenze o per altri motivi personali, che è pronto a subentrare al tuo incarico ad un costo inferiore.

Quando c'è da spendere, soprattutto per questioni riguardanti l'adeguamento di norme sulla sicurezza o per cose di cui non si percepisce l'importanza in modo diretto, sappiamo cosa sono i Condomini, tutti siamo Condomini, e molti Amministratori pur di non farli irritare, con proposte di spese non condivise, tralasciano tutto o quasi, assumendosi ulteriori rischi in prima persona.

L'evoluzione dell'Amministratore deve essere soprattutto in questo, nell'illustrare in modo compiuto ogni situazione che va affrontata; far comprendere ai Condomini in modo semplice e chiaro, utilizzando tutti gli strumenti a sua disposizione, tutte le criticità che ci sono; proporre quali possono essere nel condominio le cose su cui investire oggi per ridurre domani i costi di gestione; fare una programmazione delle opere da eseguire, indicando tempi, costi e benefici; proporre anche gli strumenti per far accrescere il valore degli immobili.

Soprattutto non nascondere nulla al Condomino, ma istruirlo per fargli così comprendere facilmente quelle domande reputate importanti dall'Amministratore alle quali lui non avrebbe mai pensato.

Questo tipo di evoluzione porterà dell'Amministratore ad ottenere una sempre maggiore autorevolezza agli occhi dei Condomini che non vedrà più l'Amministratore come uno che può essere sostituito in ogni momento, tanto uno vale l'altro e la differenza sta solo nel prezzo da pagare .

L'evoluzione porterà il Condomino a scegliere l'Amministratore non più sul prezzo, ma sulle competenze, su come interagisce con i condomini, ma soprattutto sul livello di consulenze che si possono ottenere da questo professionista.  

This porta a quell'evoluzione della vecchia figura dell'Amministratore ea trasformarlo in un Amministratore moderno che può essere ricondotto ad un vero e proprio manager condominiale .

A questo punto l'amministratore di condominio verrà scelto non più sulla base del prezzo, ma per quello che effettivamente vale, così come si fa normalmente per l'avvocato, per il commercialista, per lo specialista di un qualsiasi settore della medicina e per qualsiasi altro consulente.

Come logica conseguenza il prezzo da pagare per ottenere le prestazioni fornite da quell'Amministratore di condominio sarà un fattore secondario, non fondamentale e non potrà mai incidere in nessun modo sulla scelta del candidato Amministratore, così come non incide sulla scelta di altre tipologie di consulenti . 

di Battista Praino

Amministratore di Condominio Zero Problemi

Come dice spesso uno dei miei legali di studio: il ruolo dell'amministratore in questi casi, è fondamentale, e solo un vero professionista delle gestioni condominiali può far fronte a questo compito con grande responsabilità. È evidente, infatti, che ogni piccola svista può costare cara al Condominio, sia in termini di costi, che di qualità della realizzazione delle opere, che nella tempistica della consegna. Il Condominio, infatti, ha bisogno di essere tutelato in ogni fase dell'appalto: dall'individuazione delle lavorazioni necessarie, alla scelta della ditta, alla contrattazione sui materiali e sui costi, al rispetto delle normative vigenti, al controllo dei tempi di consegna, alle garanzie sugli eventuali vizi futuri. Tutto questo può essere fatto da un bravo amministratore solo se:

a) ha le competenze giuste e una buona esperienza;

b) si avvale di collaboratori e consulenti di valore;

c) non pensa al proprio tornaconto.

In merito a questi tre punti appena elencati, sappiamo infatti che molto spesso capita di nominare un amministratore che fino a qualche giorno prima svolgeva un altro lavoro o che, forse, fa l'amministratore nei ritagli di tempo, senza dedicare, giorni, forza e risorse a formarsi e studiare.

È importante affidarsi ad un amministratore che in caso di appalto di lavori straordinari abbia collaboratori e consulenti validi, è evidente che questo è determinante nella scelta di chi deve amministrare il proprio condominio. Un Amministratore serio, infatti, ha, e deve avere, una rete di fidati collaboratori e consulenti, che gli offrano una assistenza e consulenza globale sugli aspetti tecnici che esulano dalle competenze dell'Amministratore, che giustamente, non è e non deve essere un tuttologo . Ad esempio, è giusto e fortemente consigliato che l'Amministratore, in occasione dell'appalto dei lavori straordinari, si avvalga della consulenza di tecnici quali un geometra o un architetto o un ingegnere o un avvocato, per controllare con dovizia di particolari tutti gli aspetti che ruotano intorno all 'appalto

Infine è fondamentale che l'Amministratore sia una persona di comprovata onesta e trasparenza nei rapporti con i suoi Condomini e nei rapporti con i terzi fornitori. Egli deve pensare solo ed esclusivamente al bene del Condominio, senza mai cedere alla tentazione del proprio tornaconto, sia quando si tratta di piccole somme, sia quando si tratta di decine di migliaia di euro.

di Battista Praino

Amministratore di Condominio Zero Problemi

La categoria degli amministratori di condominio italiani è oggi tra le più eterogenee fra quelli che operano in campo internazione e che si occupano di gestione dei patrimoni immobiliari.

Per svolgere la professione di amministratore e gestire ingenti somme di denaro privato oggi:

• non è prevista l'iscrizione a nessun tipo di albo professionale;
• non è prevista l'iscrizione ad alcuna associazione di categoria come molti erroneamente credono;
• non esiste alcuna soglia di sbarramento di ingresso, ad eccezione di un insignificante corso formativo di 72 ore.

Corso che viene fornito, a pagamento, da una delle numerosissime associazioni di categoria, che continuano a nascere come se fossero funghi al solo scopo di attrarre nuove persone per mantenersi a galla e promettendo agli utenti che questa è la professione del futuro; in cambio delle quote che gli utenti versano i, nella stragrandeut dei casi non in tutti, esiste per fortuna qualche eccezione, corsi generalisti su come amministrare un condominio e privi di valore oggettivo con l'unico scopo di fidelizzare gli utenti e continuare a ricevere denaro; gli stessi poi sono i formatori per le successive 15 ore annuali di aggiornamento obbligatorio, altro business solo per loro.

Quando un Condomino si rivolge al mercato per cercare un amministratore di condominio, quindi, trova di tutto; una marea di persone, che è in continua crescita, che offrono servizi di amministrazione condominiale, la scelta varia tra:

• il baby pensionato che si annoia e si mette a fare l'amministratore;
• il disoccupato, che in attesa di trovare il lavoro adatto, si mette a fare l'amministratore;
• il colletto bianco, che per iscrivere i figli ad alcune attività o solo per far star meglio la propria famiglia, integra lo stipendio provando a fare l'amministratore;
• il professionista di un altro settore, non specifico quali ma è facile individuarli, questa è la categoria più nutrita, che non riesce ad emergere nel suo settore e per mantenere il suo studio cerca di integrare le entrate facendo l'amministratore di condominio; in questo modo magari riesce a trovare un qualche cliente per rifilargli i sevizi che presta come attività principale, e non riesce a fornirli utilizzando la sua nicchia di mercato;
• e così via; esempi di amministratore CD Dopolavoristi ne esistono a bizzeffe;

Poi si trovano, per fortuna, gli amministratori di condominio che svolgono solo quest'attività:

l'amministratore a tempo pieno, che pur svolgendo solo quest'attività in forma individuale, non ha il tempo, i mezzi idonei e forse le capacità per aggiornarsi costantemente ed adeguatamente e si limita al minimo indispensabile; costituito dagli obblighi normativi di effettuare un aggiornamento annuale di 15 ore, fatte presso le associazioni professionali alle quali si appartiene, ma che in cambio ti obbligano a versare la quota associativa; oppure fornite da altri soggetti;

    Questo, pur avendo i requisiti non sempre è in grado di fornire un servizio adeguato alle esigenze attuali che tale incarico comporta; infatti opera da solo, alcune volte con un familiare o al massimo una segretaria part-time; i sevizi sono in ogni caso limitati e / o insufficienti;

• l'amministratore di condominio CD Puro , che svolge la professione in modo professionale (così come fanno in altri settori l'architetto, l'ingegnere, il medico, il commercialista, il commercialista, il dentista, ecc.). Spesso è anche strutturato come una vera e propria impresa e gestisce lo studio in modo imprenditoriale.

L'amministratore CD Puro è il vero amministratore di condominio, quello serio, coscienzioso, che sa ascoltare i condomini e non si presenta in modo arrogante per nascondere i propri limiti, che si aggiorna costantemente, che crede nella formazione continua e di qualità (non quella fornita in modo gratuita da questo o quel formatore in cambio di ascoltare, sempre nelle 15 ore i consigli di centinaia di sponsor che si propongono come fornitori e di lavorare per i condomini da te amministrati, vicino le 15 ore a 8/9 ore di aggiornamento; ma quando mai si è visto che qualcosa di gratis è valida). Questi amministratori sanno che per svolgere in modo ottimale questa bellissima e difficilissima professione devono pagare di tasca loro gli aggiornamenti e scegliere in cosa aggiornarsi in modo costanti e periodico, oltre alle fatidiche 15 ore pubblicitarie obbligatorie. Se manca questo tipo di aggiornamento ogni amministratore è destinato inevitabilmente a commettere errori più o meno gravi che procurano danni ai clienti condomini.

I Condomini sono perfettamente a conoscenza di ognuna della varietà di figure di amministratori sopra evidenziate e del tipo di amministratore che andranno a scegliere, al quale affideranno la gestione del loro patrimonio immobiliare e al quale verseranno ingenti somme.

Questi Condomini sono tutt'altro che distratti, analfabeti o ciechi; anzi, sono persone che si organizzano, ricercano preventivi, fanno comparazioni, molti organizzano anche incontri con i candidati amministratori per carpire il loro livello culturale o il loro carattere. Ma poi quando decidono di scegliere tra i vari preventivi presentati dai candidati dimenticano tutto ei criteri di scelta ritornano ai soliti due:

• o il prezzo;
• o che quel candidato è stato presentato da Tizio o da Caio e quindi è valido a prescindere.

La scelta sul prezzo, misera cosa, nella maggior parte dei casi si basa su pochi elementi:

• il compenso annuale ordinario;
• il costo delle fotocopie, se sono € 100,00 o € 300,00 annuali;
• il costo dell'assemblea straordinaria, se è quotata € 50,00 oppure € 70,00;
• il costo per i lavori straordinari importanti, che si faranno ogni 5/10 anni, se è del 2% o del 3%;

La scelta sulla presentazione, dato soggettivo, è ancora peggio di quella del prezzo e non è neanche il caso di approfondire.

Una comparazione fatta nell'interesse  dei condomini , e non solo del candidato amministratore, deve seguire parametri precisi ed oggettivi, in fondo state affidando i vostri soldi e il vostro patrimonio immobiliare a qualcuno. Non si possono utilizzare il prezzo o criteri soggettivi per una scelta tanto importante. Nei momenti importanti molti si perdono, fanno scelte scellerate delle quali poi si pentono amaramente in futuro.

Ma allora cosa si deve fare? Quali criteri si debbono utilizzare?

Ma è semplice!

I criteri minimi debbono essere:

• Chi è questo candidato?
• Vediamo cosa amministra?
• Ha una polizza assicurativa adeguata?
• Da quanto tempo svolge attività?
• Che tipo di struttura organizzativa ha?
• Che garanzie mi da?
• Mi può fornire ulteriori garanzie tangibili e non solo parole sulle quali posso rifarmi?
• Come può ottimizzare i costi di gestione della mia proprietà;
• Vale il compenso che chiede?
• Ha indicato nell'offerta tutte le voci extra, o nel rendiconto mi ritrovo poi delle sorprese?

Un'analisi di questo tipo non viene quasi mai fatta, neanche in quei condomini i cui proprietari si reputano colti e diversi dagli altri. Poi, però, quando si presenteranno i problemi da affrontare, e questi si presenteranno di sicuro in qualsiasi condominio, di qualsiasi fascia, molti capiranno che il candidato scelto non è proprio una cima, che forse è un improvvisato, che ha poca esperienza, che ………… ..; forse era meglio scegliere l'altro. Questo sarà fuori solo quando i piccoli problemi, ordinari e ricorrenti nella gestione di un condominio, saranno diventati problemi enormi montante non saranno più gestibili.

Ma tutto questo perché?

La risposta è banale. Perché la scelta del candidato è stata fatta in modo sbagliato , è stata fatta per dare l'incarico a quell'amministratore che ci faceva risparmiare ben 3 o 4 euro al mese ad unità immobiliare e che su base annua diventano ben 36/48 euro ad ui Ora, però, si è disposto a pagare di quattrini per risolvere il problema creato da questo o quell'amministratore (spese legali, parti di tecnici, cartelle esattoriali, risarcimenti a terzi, ecc.). This per un solo motivo, la scelta fatta è stata sbagliata, e che in fin dei conti è risultato che quello scelto non era proprio un amministratore, ma era solo un dopolavorista, forse valido nel suo settore, ma nella gestione di un condominio ha lavorato in modo approssimativo e senza la necessaria esperienza. Il fattore esperienza nella gestione di un condominio è spesso sottovalutato, infatti anche se ci lavori da più anni, un dopolavorista non la può mai avere, perché è pur sempre il suo secondo lavoro, il lavoro che lo aiuta a pagare i suoi vizi, le esigenze superflue della sua famiglia; non certo la sua attività principale per il quale deve aggiornarsi costantemente e proficuamente. Se uno ci pensa un minimo alla fine tutto questo era evitabile facilmente.

Ognuno ha l'amministratore che merita!

di Battista Praino

Amministratore di Condominio Zero Problemi

La scelta di un amministratore di condominio, in base all'attuale normativa vigente e alle competenze necessarie per adempiere all'enormità di adempimenti che devono essere effettuati, è un qualcosa di molto delicato e che va attuando specifici criteri. Infatti non è più possibile e conveniente per una compagine condominiale effettuare la scelta di un nuovo amministratore solo sulla base del compenso richiesto o sulla base di una sponsorizzazione di questo o quel condomino. Fare una scelta sulla base di questi due presupposti è controproducente per il Condominio e tanto vale tenersi l'amministratore attuale.

E 'indispensabile che per la scelta di un amministratore nuovo un condominio attento alle proprie esigenze e che mira ad ottenere un miglioramento generale valuti alcuni criteri e cerchi un candidato amministratore che risponda a precisi requisiti. Qui di seguito si possono sintetizzare i requisiti al quale un candidato amministratore deve rientrare:

1. Verificare che il candidato abbia i requisiti per esercitare la professione :

- disponga di licenza media superiore;

- Abbia ha effettuato un corso di Formazione di base presso un soggetto formativo abilitato;

- abbia effettuato gli aggiornamenti annuali di 15 ore presso un soggetto formativo abilitato;

- non abbia subito alcuna condanna penale;

2. Sia in possesso di un'adeguata polizza professionale per la responsabilità civile con primaria compagnia di assicurazione, una garanzia di un'eventuale danni cagionati al condominio nello svolgimento del mandato;

3. Sia inscritto a un associazione di categoria , preferibilmente a carattere nazionale. L'associazione è importante per gli aggiornamenti annuali che l'amministratore è tenuto per legge ad effettuare; associazione che rilascia la certificazione. Attualmente in Italia ne sono almeno 60 e continuano a crescere ogni giorno con dubbi criteri di formazione. Da qui la necessità che il candidato si aggiorni in una livello nazione e che faccia formazione da diversi anni; Se si restringe questo campo le associazioni che rispondono ai requisiti si riducono a non più 4 o 5. Questo dovrebbe far riflettere i condomini.

4. Abbia uno studio strutturatoin modo adeguato per far fronte alla complessità e molteplicità delle problematiche giornaliere che possono essere affrontate in campo amministrativo, tecnico, legale e fiscale. Oggi è impensabile che l'Amministratore sia un soggetto che sappia di tutto e tutti, come ancora alcuni condomini pretendono. Uno studio strutturato deve avere nel suo interno alcune figure essenziali quali l'avvocato (non uno qualsiasi, ma deve essere esperto in diritto condominiale e vi assicuro che sono pochi quelli che possono affermarlo), il commercialista, il geometra, l'ingegnere. Non è più possibile rivolgersi a persone improvvisate, senza alcuna esperienza nel settore o minimi e neanche ai cosiddetti dopolavoristi (che svolgono un altro lavoro e per arrotondare, visto che nel loro lavoro principale non riescono ad affermarsi fanno anche l ' amministratore, con le conseguenze che fanno male entrambi i lavori). Questi cd "DOPOLAVORISTI" non avendo competenze specifiche nella migliore delle ipotesi causano danni economici al condominio. Uno studio strutturato garantisce il rispetto delle scadenze, la tempestività nella soluzione delle problematiche e la necessaria reperibilità.

5. Metta a disposizione del condominio un sito web dove è stato pubblicato con regolarità, ad uso esclusivo dei condomini, tutta la documentazione contabile fondamentale (Contratti con i fornitori, certificazioni del condominio, verbali assembleari, regolamento condominiale, bilanci e ripartizioni spese, estratti conti dei c / c condominiali, fatture con i relativi bonifici, ecc.). Oggi la trasparenza nella gestione condominiale è essenziale.

6. Obbligo di esporre una targa contenente gli estremi dell'amministratore con i recapiti telefonici e indirizzo in un luogo visibile a tutti (preferibilmente il portone), in modo da essere facilmente reperibile;

7. Apertura ed utilizzo di un c / c bancario o postale intestato al condominio sul quale devono transitare tutte le operazioni condominiali per essere facilmente rintracciabili;

8. Descriva con precisione come gestisce le morosità ; nota dolente di ogni condominio. L'amministratore che la gestisca in modo non adeguato mette l'intero condomini in difficoltà.

9. L' offerta presentata deve essere redatta in modo dettagliato sia nella parte di fissa, sia nella parte variabile. La maggior parte dei problemi nascono dal compenso extra che molti non indicano in modo chiaro e dettagliato (alcuni non lo indicano per nulla) e che poi vengono, spesso, occultati in altre voci di spesa del rendiconto per essere poco visibili. I compensi extra, ai quali nessun amministratore rinuncia, constano in: compensi per lavori straordinari, rimborsi di vacazione, di spese telefoniche, spese amministrative, spese per copie e cancelleria, spese per pagamento F24, spese per solleciti di pagamento, per contabilità separata tra proprietario e inquilino o tra comproprietari, spese di partecipazione a mediazioni, spese per predisposizione pratiche per il recupero del credito affidato ai legali, ecc.

10. L'immobile da gestire deve essere visionato per predisporre un preventivo adeguato e per valutare quali sono le difficoltà che si può affrontare; un candidato che non trova il tempo per visionare l'immobile da amministrare difficilmente troverà il tempo per gestirlo in modo adeguato.

11. Verific are l'esperienza del candidato e conoscere quali sono i condomini da lui amministrati.

Solo attraverso l'esame e la comparazione di tutti i criteri sopra riportati è possibile scegliere un amministratore adeguato alle vostre esigenze tra i diversi preventivi pervenuti. La scelta di un amministratore, come spesso avviene, solo sulla base del prezzo (generalmente il più basso) o del fatto che sia stato presentato da un altro condomino (che nella maggior parte dei casi non conosce neanche personalmente, ma che è stato sponsorizzato ca una terza persona) è il peggior errore che si commette frequentemente. La scelta dell'amministratore con criteri, diciamo, superficiali o peggio esclusivamente economici comporta rischi gravissimi per la compagine condominiale. La gestione di una vostra proprietà deve essere affidata con cura e attenzione. Si deve tener conto che la gestione di un condominio, per un amministratore, ha dei costi fissi a prescindere dalla grandezza dell'immobile e variabili in base alle unità immobiliari, e non è pensabile che sia gestito sapendo da subito che ci si debba rimette di tasca propria. Questa osservazione deve far pensare che il criterio del minor costo e autolesionistico in quanto per rientrare dei costi l'amministratore che ha formulato un'offerta bassa deve rientrare in altri modi. Molto spesso con accordi con i fornitori che comporteranno per il condominio un incremento di costi di gestione maggiore rispetto a quelli che dovrebbero sostenere nel caso fosse stato scelto un amministratore seguendo i criteri indicati. Questa osservazione deve far pensare che il criterio del minor costo e autolesionistico in quanto per rientrare dei costi l'amministratore che ha formulato un'offerta bassa deve rientrare in altri modi. Molto spesso con accordi con i fornitori che comporteranno per il condominio un incremento di costi di gestione maggiore rispetto a quelli che dovrebbero sostenere nel caso fosse stato scelto un amministratore seguendo i criteri indicati. Questa osservazione deve far pensare che il criterio del minor costo e autolesionistico in quanto per rientrare dei costi l'amministratore che ha formulato un'offerta bassa deve rientrare in altri modi. Molto spesso con accordi con i fornitori che comporteranno per il condominio un incremento di costi di gestione maggiore rispetto a quelli che dovrebbero sostenere nel caso fosse stato scelto un amministratore seguendo i criteri indicati.

La scelta dell'amministratore presentato e scelto al buio, me lo ha consigliato "Tizio", senza averlo sottoposto ai criteri enunciati può portare addirittura a scenari ancora più gravi per il condominio e per i quali non c'è il tempo di svilupparli.

La scelta dell'amministratore del vostro immobile è una scelta che va fatta con ponderazione ed oculatezza.

di Battista Praino

Amministratore di Condominio Zero Problemi 

Per rispondere in modo esaustivo ad una domanda del genere necessiterebbe almeno 3/4 ore di tempo e potrebbe diventare noiosa la lettura.

Mi limiterò pertanto ad indicare solo i principali elementi che possono essere utilizzati, da un condomino virtuoso, come indicatori per valutare se l'amministratore del suo condominio opera in modo corretto o meno. Poi starà alla persona interessata valutare se è il caso di continuare con questo amministratore o rivolgersi ad un altro che fornisca maggiore garanzia.

in via preliminare ricordo quali sono I principali compiti e doveri di un amministratore di condominio; questi sono dettati dagli art. 1129 e 1130 del cod. civ. e possono essere riassunti per brevità nei seguenti punti:

- Convocare l'assemblea annuale per l'approvazione del Rendiconto di spesa relativo all'anno precedente e per l'approvazione del Preventivo di spesa per l'anno corrente .;

- Aprire un c / c bancario o postale per la gestione di quel determinato condominio e far transitare tutte le somme, sia in entrata (versamenti di rate condominiali) sia in uscita (pagamento delle utenze, dei fornitori, degli oneri fiscali, ecc.) ;

- Dare esecuzione alle delibere assembleari ;

- Far rispettare il regolamento di condominio;

-Gestire le manutenzioni ordinarie e straordinarie di tutte le parti comuni;

- Adempiere agli abbonamenti fiscali;

-Tenere ed aggiornare il Registro dell'Anagrafe Condominiale;

- Custodire e gestire tutta la documentazione condominiale , documentazione che è di proprietà del condominio e che deve essere riconsegnata nella totalità alla fine dell'incarico;

- Gestire con efficienza ed efficacia la dolorosa problematica relativa al Recupero forzoso delle quote condominiali dovute dai condomini al Condominio.

IL principale campanello di allarme è senza alcun dubbio la tempistica con la quale viene convocata l'assemblea annuale , assemblea nella quale l'amministratore attraverso la presentazione del Rendiconto di Spesa e degli allegati relativo all'anno precedente presenta i vari conti delle singole spese che ha sostenuto durante la sua gestione; il Rendiconto è essenziale per valutare il suo operato, ma ancora più essenziale è la Situazione Patrimoniale. Documento, che esaminiamo qui in estrema sintesi, che serve per raccordare i vari anni della gestione condominiale e dove si riportano i Crediti del condominio, i Debiti, la giacenza sul C / C condominiale, i Fondi del condominio, il TFR del portiere, ecc . Se manca questo documento di solito, non sempre, l'amministratore nasconde qualcosa. E 'da richiedere immediatamente e va valutato. La normativa applicabile che il Rendiconto di spesa deve esserepresentato obbligatoriamente entro 180 giorni dalla scadenza dell'anno dell'esercizio. (se l'anno coincide con l'anno solare va presentato entro il 30 giugno, se l'anno termina il 31 marzo va presentato entro il 30 settembre, e così via). La mancata presentazione nei termini comporta la decadenza dell'amministratore dall'incarico, non è automatica ma va fatta valere nelle sedi competenti.

Verificare sempre quali sono le motivazioni che portano un amministratore ad un eventuale ritardo, se sono dovute a fatti oggetti, non rappresentano certamente un valido motivo che per pensare che l'amministratore stia operando in modo inadeguato. Se, come a volte capita, che i ritardi sono sensibili e ripetitivi è necessario richiedere immediatamente un'assemblea e valutare attentamente se è il caso di continuare con questo amministratore.

Un secondo campanello di allarme è sicuramente il C / C bancario o postale Condominiale. Se si hanno dubbi sulla corretta gestione di un amministratore necessario immediatamente copia degli estratti conti bancari; da questi si capisce subito vengono gestiti i vostri denari.

Un terzo elemento è non consentire all'amministratore di presentare preventivi di spesa di lavori in via esclusiva; a parte la piccola manutenzione ordinaria che è necessario per che sia gestita direttamente dall'amministratore, l'amministratore per gli appalti non ordinari è tenuto a far predisporre un capitolato e un computo metrico, fornirlo ai condomini e sulla base di questo reperire preventivi da approvare in assemblea.

Un quarto elemento è quando, nonostante le vostre richieste, l'amministratore non fornisca la documentazione richiesta (di qualsiasi natura, sia contabile che amministrativa); Un buon amministratore deve sempre mettere a disposizione la documentazione condominiale. Per la scelta di un nuovo amministratore si deve preferire uno di quelli, e sono tanti, che mettono a disposizione in linea i documenti; in questo modo la trasparenza è massima e non c'è neanche il fastidio di richiederla. Questo è il principale indicatore della professionalità del vostro amministratore, insieme alla tempistica con la quale convoca l'assemblea annuale.

Un quinto elemento è rappresentato dagli adempimenti fiscali; nessun condomino ne fa mai richiesta, ma questi sono essenziali per verificare se l'amministratore opera in modo corretto e rispetti i termini di legge. Di una cattiva gestione degli adempimenti fiscali il condominio se ne accorge dopo diversi anni, magari quando quel determinato amministratore non è più in carica e diventa quasi impossibile ottenere il risarcimento per i danni da questo provocato.

Un sesto elemento, ma non per questo meno importante, è la gestione dei morosi. Verificare che l'amministratore abbia eseguito i passi necessari, almeno sui morosi cd "cronici", per il recupero delle somme non versate al condominio. Se i crediti non vengono recuperati in tempi celeri si manifesteranno problemi seri per la compagine condominiale.

Ognuno dei punti trattati può essere trattato in modo molto più incisivo, ma non è quello che ci eravamo prefissati oggi.

di Battista Praino

Amministratore di Condominio Zero Problemi