Dal monitoraggio dei consumi, alla bacheca digitale: tanti strumenti per un condominio che è sempre più smart.

Oggi, rispetto al passato, alle figure professionali è richiesta una crescita più dinamica, per non rimanere indietro e mantenere il passo con il cambiamento.

L’amministratore di condominio non sfugge a questa regola: il progresso, il benessere e la qualità della nostra vita dipendono anche dalla loro capacità nell’affrontare lo sviluppo tecnologico per soddisfare le richieste dei condòmini implementando con criteri pertinenti le giuste soluzioni e rispettando la regola d’arte. Una figura professionale, quella dell’amministratore, a cui è richiesto di dimostrare maggiore sensibilità e proattività nell’adeguare le infrastrutture del condominio per accogliere i nuovi servizi a valore aggiunto rivolti alle famiglie.

Lo richiede un mercato competitivo orientato sempre di più ad un business digitale in continua crescita. È in gioco la capacità a manifestare le giuste competenze alle problematiche espresse, quindi è necessario selezionare un referente degli impianti tecnologici, valido e preparato, al quale delegare scelte più specifiche e squisitamente tecniche soprattutto per la parte digitale.

Tra questi citiamo il monitoraggio istantaneo dei consumi elettrici, idrici e del riscaldamento per sensibilizzare i condomini al contenimento dei costi. Un altro elemento presente nel condominio smart è la bacheca elettronica, da sostituire alla bacheca cartacea in cui collocare le comunicazioni e dotata di touch screen, proprio come se fosse un vero PC e connessa alla rete internet.

Molti condomini offrono agli inquilini un servizio di WiFi condominiale, al fine di ridurre l’inquinamento elettromagnetico o si dotano di stazioni di ricarica per le auto elettriche o, TV DTT/SAT, il broadband, la videosorveglianza, ecc.

Bisogna perciò affrontare un aspetto sostanziale: come organizzare la formazione e l’aggiornamento in un settore così specifico come quello tecnologico che muta a gran velocità, andrebbero effettuate  una  serie di sessioni formative  in collaborazione con le associazioni di categoria dedicate all’impiantistica nei condomini per spiegare agli amministratori le soluzioni tecnologiche disponibili oggi, con focus sulle prospettive future e con attenzione alla neutralità tecnologica necessaria a garantire pari opportunità di scelta.

Tante sono le innovazioni tecnologiche e gli elementi che trasformano il condominio tradizionale in un condominio smart.

Recenti studi mostrano come l’adozione delle moderne tecnologie, di dar vita a un condominio intelligente, in cui le spese di gestione nel lungo e medio periodo sono contenute.

Obiettivo del condominio smart è aumentare il benessere, la socializzazione e le occasioni di incontro tra i condomini, ma soprattutto migliorare il comfort abitativo rendendo ogni condominio un vero e proprio ecosistema a “impatto zero”.

di Maurizio Maddalo, IT Manager per il Magazine Condominio Zero Problemi

Sconto in fattura e cessione del credito finiscono in soffitta mettendo una seria ipoteca sui bonus fiscali ora accessibili a pochi. Incentivi utili che andavano programmati meglio.

L’ultimo decreto milleproroghe del Governo, sancisce la cessazione della cessione del credito e dello sconto in fattura. Sostanzialmente per coloro che non hanno capienza fiscale, ovvero il cui reddito non consente di detrarre dalle dovute tasse quanto speso per la riqualificazione energetica o per la ristrutturazione del proprio immobile, si para davanti il muro della inaccessibilità a tali bonus fiscali.

Perché è successo questo? I fattori sono molteplici.

Uno su tutti è lo scollamento tra la mole della misura Superbonus 110% e la volontà da parte di alcune parti politiche di continuare a gestirla.

È ben noto che essa fu concepita il 18 luglio 2020 con il decreto n. 77, quindi in piena epoca pandemica, fase storica improvvisa e di estrema difficoltà che affossava ancor di più la disastrosa condizione nel quale versava il settore dell’edilizia nel nostro Paese. Con il sopraggiungere di codesta misura si è creata una ventata di ottimismo che si è tradotta in una immediata marcia in avanti in campo occupazionale e produttivo.

L’aspetto più rilevante, a parte la prospettiva di migliorare energeticamente e strutturalmente i propri immobili, era quella della percentuale di detrazione fiscale attribuita alla spesa fatta o da fare e la possibilità di cedere il credito ed usufruire dello sconto in fattura. In parole povere, oltre a beneficiare della detrazione totale al 100%, vi era un 10% in più premiale che di fatto era diretto ad incentivare chi acquisiva il credito.

Il processo comportava semplicisticamente quindi tre attori principali: il soggetto “A” che era intenzionato a rinnovare radicalmente la propria casa, l’impresa “B” che realizzava i lavori e che emetteva una fattura a zero verso “A” acquisendo il credito, che poi cedeva al soggetto finanziario “C”, il quale se lo detraeva dalla sua fiscalità. Il soggetto “C” restituiva all’impresa quasi il 100% della spesa lavori e si riservava il restante 10% come agio per l’acquisto del credito.

Andando avanti nel tempo quel 100% si è assottigliato, in pratica “C” decurtava in misura maggiore la monetizzazione del credito verso “B” che faticava sempre più a fare fronte al crescente costo dei materiali ai quali si faceva fronte adeguando i prezzari sulla base di cui si svolgevano i computi metrici estimativi dei lavori da portare in detrazione.

A ciò si aggiungeva il difficile reperimento di questi ultimi e quindi nasceva il problema di rientrate nei tempi di una misura temporalmente a termine, altra criticità di non facile superamento, se non con alcune proroghe che procrastinavano in maniera articolata la fruizione dell’incentivo a seconda dei soggetti beneficiari.  Alla fine, scaduto un certo termine, che per i condomini era il 31 dicembre 2023, l’aliquota si abbassava progressivamente sino al 2025. Tuttavia rimanevano in piedi anche la cessione del credito e lo sconto in fattura.

È inutile ora andare a sbobinare tutta la sequela delle modifiche fiscali, tecniche e temporali, non basterebbe un trattato in materia, peraltro difficilmente estendibile per essere perfettamente aderente alla cronistoria degli eventi. Di fatto attualmente appare incomprensibile un certo aspetto.

Come mai una misura che era a termine e che prevedeva una spesa pubblica, o meglio una minore entrata di introiti fiscali verso lo Stato per un massimo di 32 miliardi di euro, è arrivata a costarne 120 di miliardi? Già all’inizio del 2022 alcuni istituti di credito avevano acceso il “warning” e segnalavano che erano arrivati al tetto della loro capacità fiscale.

Forse era il caso di interrompere allora il processo e poi resettarlo studiando un nuovo provvedimento mentre si verificavano i risultati iniziali. Di seguito si poteva poi tentare di rendere la misura come strutturale e permanente, ma con maggiore sostenibilità dei conti pubblici e considerando l’equilibrio che si creava tra minori entrate fiscali con il maggiore gettito dato dall’incremento occupazionale e produttivo e dall’aumento del PIL.

Messo tutto in discussione e decretando l’annullamento della cessione del credito/sconto in fattura, peraltro allargato a tutti gli altri bonus fiscali minori, di fatto il settore edile è bloccato, trascinando nella crisi il proprio indotto ed altri comparti produttivi che crescevano di riflesso.

Attualmente risulta non sostenibile per chi non ha sufficienti possibilità cambiare la propria caldaia e gli infissi esterni senza usufruire dello sconto del 65% o 50%, figuriamoci se si vanno a considerare maggiori impegni di spesa per la riqualificazione energetica globale dell’immobile o la sua messa in sicurezza antisismica.

Vi sono soluzioni al problema? Di certo sul tema vanno responsabilizzati tutti, soprattutto i beneficiari che devono avere coscienza sull’attenta scelta degli interventi e sullo stile di vita per la diminuzione dei consumi quotidiani. A ciò però è d’obbligo da parte del Governo utilizzare tutte le risorse comunitarie per intervenire decisamente su quei versanti più globali che investono il settore dei trasporti, l’incentivazione delle fonti rinnovabili di energia, la ricerca e quant’altro utile per rientrare nei criteri del pubblico interesse e senza ricadere in manovre incentivanti di tipo eccessivamente privatistico che vanno ad aumentare il debito pubblico.

Il Governo e le parti politiche devono mettere seriamente la testa sopra al problema, anche perché le misure restrittive sull’uso del gas fossile sono alle porte e non basta sostituire con la pompa di calore la caldaietta a muro appesa fuori al balcone.

Non si può puntare il dito biasimando le persone che volevano rifarsi casa a spese dello Stato e adducendo le motivazioni della frode che ha caratterizzato in parte il processo dei bonus fiscali.

Il dovere del controllo è di competenza degli organi statali di vigilanza così come lo è l’attenta programmazione della spesa, ma se non si interviene più generalmente sul costo del lavoro attraverso l’abbassamento del cuneo fiscale, la lotta al precariato ed il sostegno ai settori sociali in disagio, difficilmente si potrà raggiungere un maggiore benessere che potrà costituire un invito a fare di tasca propria, almeno in parte, la riqualificazione della propria casa.

Particolare attenzione va fatta rispetto alla sicurezza antisismica: ogni evento che si scatena sul nostro Appennino, costa decine di miliardi di euro che in urgenza vengono messi a disposizione. Il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza, (PNRR) fondato su risorse comunitarie messe a disposizione, assegna notevoli risorse che vanno utilizzate immediatamente nella logica che la salvaguardia del territorio non può unicamente essere a carico del singolo proprietario o altri in concorso con esso.

di Domenico Sostero, architetto per il Magazine Condominio Zero Problemi

Le nostre città e i nostri parchi sono sempre più spesso vittime di cedimenti degli arbusti più vecchi o malati che cadendo possono provocare gravissimi danni. Esistono delle procedure precise per accertare quale sia la pericolosità e, quindi, la stabilità di un albero che è opportuno conoscere e saper richiedere a un agronomo.

La valutazione della stabilità delle piante segue la metodologia VTA (Visual Tree Assessment, valutazione visiva dell’albero su basi biomeccaniche). Il Visual Tree Assessment è una metodologia di indagine, riconosciuta in molti Paesi, e adottata da vari Comuni italiani,  che viene eseguita per la valutazione delle condizioni strutturali dell’albero.

La valutazione di stabilità di un albero consiste nella identificazione tassonomica e nella descrizione morfologica, anatomica, biologica, fitopatologica e meccanica dell’albero al fine di determinarne la pericolosità, intesa come propensione al cedimento strutturale integrale o parziale.

Fine ultimo dell’indagine è stabilire il grado di pericolosità degli alberi presi in esame attribuendo loro una classe di propensione al cedimento all’interno di una scala di quattro valori definita dalle lettere che vanno dalla A  (rischio trascurabile) alla D (rischio estremo).

La valutazione di stabilità di un albero, in quanto analisi peritale, deve essere condotta da professionisti in possesso dei requisiti di legge (iscrizione agli albi professionali di riferimento) e con adeguata esperienza specifica comprovata a livello curriculare, sia come formazione che come prestazioni svolte. Generalmente il tecnico segue un “protocollo di indagine”, comunemente riconosciuto, messo in pratica dal gruppo di studio dei soci delle Società Italiana di Arboricoltura, che si divide in cinque passaggi.

La valutazione di stabilità step by step

1. Oggetto e scopo della valutazione di stabilità degli alberi

Oggetto della valutazione di stabilità sono gli alberi in qualsivoglia sito, considerati ed esaminati singolarmente.

2. Procedure di valutazione di stabilità degli alberi

La valutazione di stabilità di un albero ha inizio con un’analisi visiva dell’albero che può essere integrata da approfondimenti diagnostici e/o strumentali sulla base della sintomatologia riscontrata. L’analisi visiva consiste sempre in un’ispezione dettagliata dell’albero e della stazione in cui esso vegeta. Ciò richiede che il valutatore si muova intorno a tutto l’albero, osservando il sito, il colletto, il tronco e i rami. L’analisi visiva può includere l’uso di semplici strumenti al fine di acquisire ulteriori informazioni in merito alle condizioni dell’albero ed ai suoi difetti. L’analisi visiva consiste ordinariamente in una ispezione svolta a terra; i fattori interni dell’albero (al di sotto del piano campagna, o in quota, nella porzione superiore della chioma) possono essere non visibili o di difficile valutazione e quindi possono rimanere indeterminati. Indagini di natura visuale effettuate in chioma o ispezioni a livello radicale sono da considerarsi alla stregua di approfondimenti strumentali. La valutazione di stabilità di un albero si conclude con l’attribuzione della classe di propensione al cedimento (si fa riferimento classi di propensione al cedimento della Sia) ed è riferibile solo alle caratteristiche strutturali dell’albero indipendentemente dal bersaglio che attiene alla valutazione del rischio e potrà essere considerata separatamente se richiesto dal committente. La valutazione di stabilità ha una validità temporale e fissata a discrezione del valutatore. Tale validità (turno di ricontrollo) non potrà essere superiore a quanto indicato dalla classe di propensione al cedimento a cui viene attribuito l’albero. La valutazione, tuttavia, è riferita alle condizioni verificate al momento del rilievo temporale della valutazione e quindi coincide con il turno di ricontrollo, fatto salvo il verificarsi di cambiamenti molto particolari quali eventi meteorologici estremi, l’insorgenza di patologie o lo svolgimento di attività sull’albero o intorno ad esso, che possono modificare, successivamente alla valutazione, le condizioni e la propensione al cedimento dell’albero stesso. L’abbattimento di soggetti morti o fortemente deperienti con scarse prospettive di vita può essere prescritto, purché tale parere venga espresso con le motivazioni che gli sono proprie.

3. Restituzione dei dati al committente

Le fasi della valutazione di stabilità (anamnesi, diagnosi, prognosi, prescrizioni) saranno descritte in una specifica relazione tecnica, datata e sottoscritta dal rilevatore, accompagnata da una scheda sintetica di riferimento e da fotografie. Con indicazioni della classe di propensione al cedimento.

4. Prescrizioni, cure colturali e indicazioni tecnico-operative

Negli elaborati e nella scheda VTA saranno individuate le operazioni agronomiche ed arbori colturali per mantenere o migliorare lo stato nutrizionale, fitosanitario e statico dell’albero.

5. Limiti della valutazione di stabilità

La valutazione di stabilità comporta intrinsecamente un grado di incertezza, connaturato in maniera incomprimibile alla natura vivente dell’albero e alla ancora limitata conoscenza dei processi naturali, all’incapacità di predire l’intensità degli eventi climatici e le loro conseguenze potenziali sugli alberi.

La valutazione di stabilità ha lo scopo di valutare la pericolosità degli alberi e non il rischio connaturato alla convivenza di alberi e uomini, la cui analisi e valutazione è oggetto di specifiche procedure.

È necessario distinguere ruoli e responsabilità tra le figure coinvolte nella gestione dell’albero: il gestore dell’albero, il valutatore della stabilità e l’arboricoltore che attua le prescrizioni impartite dal valutatore.

I piccoli rami o le ramificazioni di modesta importanza non sono oggetto di indagine. Il cosiddetto secco fisiologico può dare origine a distacchi e cedimenti che in qualche modo potrebbero anche essere pericolosi ma sono oggetto degli interventi colturali ordinari delle alberate

Conclusioni

In conclusione potremmo paragonare la VTA a cui sottoponiamo il nostro albero, come alla revisione periodica che facciamo alla nostra automobile. Spesso può essere solo un adempimento burocratico, ma a volte può fornirci indicazioni su difetti importanti in atto a cui non avevamo posto attenzione per abitudine.

di Gino Francesco Vannucci, agronomo per il Magazine Condominio Zero Problemi

Una delle noti dolenti in ogni condominio è rappresenta dalle manutenzioni che ogni anno vengono rendicontate nel Bilancio Consuntivo di ogni amministratore; le quali sono quasi sempre oggetto di discussione e spesso di tensioni all'interno della compagine condominiale. Questo perché non tutti comprendono la necessità che è fondamentale che tutti gli elementi di un fabbricato condominiale vengano tenuti in un perfetto stato manutentivo per garantire la conservazione del valore patrimoniale dell'immobile e la sicurezza delle persone.

La MANUTENZIONE è per definizione "la combinazione di tutte le azioni tecniche, amministrative e gestionali durante la vita di un'entità, volte a mantenerla o riportarla in uno stato in cui possa eseguire la funzione richiesta" (Norma UNI EN13306/2018).

Come sappiamo un fabbricato è costituito da diverse parti: a. Strutture portanti (fondazioni, pilasti, travi, solai, murature portanti); b. parti edili (facciate, coperture, murature interne, ecc.); c. Impianti (elettrici, riscaldamento, ascensore, ecc.). oggi ci limitiamo a parlare di classificare le tipologie di manutenzioni.

Le manutenzioni di un fabbricato possono essere di diverso tipo:

1. Manutenzioni su guasto, sono quelle eseguite a seguito di una segnalazione di un guasto e volte a ripristinare la situazione precedente, quindi si interviene ex post;

2. Manutenzioni cicliche, è una manutenzione preventiva effettuata ad interventi prefissati o in intervalli di tempo, in genere viene eseguita per tutte le attiv;ità soggette ad una normativa che stabilisce la periodicità di controllo e/o la verifica, gli esempi più frequenti sono gli impianti ascensore, la centrale termica centralizzata, gli impianti anti incendio, ecc.;

3. Manutenzioni ordinarie, consistono negli interventi manutentivi effettuati nel corso della vita di un fabbricato atti a mantenere o ripristinare l'efficienza di tutto o di una parte di esso e di contenere il normale degrado d'uso. Vengono, di solito effettuate a valle del guasto al fine di ripristinarne la funzionalità, l'esempio più attinente è il rifacimento delle facciate, delle scale, ecc.,

4. Manutenzioni straordinarie, si riferiscono a quegli interventi non ricorrenti e di costo elevato rispetto ai costi manutentivi ordinari, interventi che possono allungare la vita di un determinato bene, esempio se nel rifacimento delle facciate effettuiamo anche il cappotto termico che consiste nell'applicare dei pannelli coibendanti esterni o, altro es., sostituire la normale caldaia in centrale termica con un altra di maggiore efficienza (es. a Condensazione);

5. Manutenzioni di adeguamento a normative, rappresentano quel complesso di azioni eseguite su un edificio al fine di portare o riportare un edificio o una parte di esso ad un livello di prestazioni funzionali conformi a norme cogenti, es. adeguamento degli impianti elettrici alle normative vigenti, adeguamento degli ascensori, delle centrali termiche, delle autorimesse, ecc.;

Battista Praino (Amministratore condominiale associato UNAI dal 1996)