Il servizio di custodia in condominio ha un oggetto una prestazione di vigilanza e di custodia posta al servizio del condominio stesso. Il contratto di portierato postula, in molti casi, una retribuzione che si compone in parte in denaro e in parte in natura, quest'ultima struttura dalla disponibilità dell'alloggio, che è naturalmente funzionale allo svolgimento della prestazione di lavoro.
La Corte di Cassazione è intervenuta nei mesi scorsi chiarendo i criteri di corretta suddivisione delle spese.Con l'ordinanza numero 12659 del 25 giugno 2020 i giudici sono intervenuti sulla fattispecie di un condominio in cui la quota di spesa relativa al servizio di portierato a carico del singolo condomino proprietario di un'unità immobiliare accessibile direttamente dalla strada era stata in parte compensata con l'utilizzo gratuito da parte del portiere di un alloggio di proprietà comune. Tale criterio di spesa delle spese, in assenza dei presupposti richiesti dal legislatore, è stato ritenuto illegittimo.

​​​​​​​​​​​​​​
Con la suddetta recente ordinanza la Corte di Cassazione ha ribadito un principio ormai consolidato in materia, ovvero che l'attività di custodia e di vigilanza è svolta dal portiere anche nell' Quindi le spese del servizio di portierato vanno ripartite ai sensi dell'art.1123 del codice civile in misura al valore della proprietà ciascuno dei condomini.
Le spese del servizio di portierato, dunque, fra gli oneri condominiali soggetti al criterio di ciascun condomino e vanno ripartite ai sensi dell'art.1123del codice civile. Il calcolo della quota di spesa a carico del singolo condominio effettuato con un criterio diverso da quello indicatore dall'art.1123 cc è di per sé illegittimo.
Come espressamente previsto dal suddetto articolo del codice civile, il criterio della proporzionalità può essere derogato solo in presenza di una convenzione sul punto, ovvero un accordo espresso previsto dall'unanimità dei partecipanti al condominio. In assenza della convenzione, la spesa delle spese non sarà ritenuta ammissibile.

di Immacolata Del Pezzo, avvocato per il Magazine Condominio Zero Problemi

Il cosiddetto  Codice della Privacy (Dlgs. n.196/2003), riorganizzando la materia sanciva il diritto alla protezione dei dati personali intesi come tutela dell'individuo e della sua personalità, nei suoi molteplici aspetti. Dal 25 maggio 2018 è poi in vigore il  Gdpr 2016/679  (Regolamento UE 2016/679)che ha preso atto del mutamento tecnologico e sociale per ridefinire ambiti operativi e tutele.

L'insieme di dati direttamente riferibile a una persona fisica o  che ne concedere la sua identificazione , come nome, numeri telefonici o indirizzi telematici, dati relativi all'ubicazione, identificativi online, elementi caratteristici della sua identità fisica nel senso più ampio, come vedremo , viene considerato  dato personale .

In relazione ai dati personali quando parliamo di privacy intendiamo: il  diritto alla riservatezza , ossia il diritto a non divulgare e riservate informazioni relative alle proprie vicende personali; l' identità personale , considerato come il diritto a non vedere travisata la nostra personalità individuale in tutte le sue accezioni intellettuali, politiche, religiose, sanitarie, sociali o professionali. Tra i dati personali rientrano anche: l'immagine intesa come diritto di vietare l'utilizzo abusivo della propria immagine; i dati genetici, quali caratteristiche genetiche di un soggetto; i dati biometrici come l'immagine facciale o le impronte digitali; i dati relativi alla salute mentale e fisica, alle prestazioni sanitarie e mediche; i dati giudiziari riportanti condanne o altre vicende giudiziarie.

Per soddisfare esigenze di tutela e prevenire un utilizzo dannoso di tali dati, il Gdpr ha disciplinato sia le modalità con la quale i dati vengono gestititi e custoditi e sia come vengono utilizzati. Si parla così di  profilazione , quale trattamento, automatizzato o meno, di dati personali, effettuato da terzi per valutare determinati aspetti personali di un soggetto (salute, preferenze personali, interessi, professione, comportamento, ubicazione e spostamenti).

Il Regolamento Europeo istituito infine funzionale diversi princìpi da osservare, quali: la necessità e proporzionalità (il trattamento deve essere adeguato e necessario allo scopo);la finalità del trattamento (deve essere all'attività da svolgere); durata limitata (solo il tempo necessario per l'espletamento dell'incarico); la sicurezza e riservatezza (chi tratta i dati deve approntare un adeguato livello di sicurezza, per garantire che non verranno a loro volta diffusi o estrapolati); la responsabilizzazione (o accountability, che comporta la riduzione dei dati raccolti al minimo; il rispetto delle previsioni l'obbligo di segnalare le violazioni (cosiddetto) al Garante).

La portata della norma è tale per cui nel  condominio  tutte queste devono essere rispettate, adottando le cautele del caso e anche includendo che in esso stare a stretto contatto diverse persone, per cui le esigenze di privacy e riservatezza vanno bilanciate con i diritti dei singoli condomini e sovente anche di eventuali terzi soggetti.

Nel nostro ordinamento il condominio è considerato un ente di gestione, dato che i condomini hanno sia la proprietà esclusiva del proprio immobile ma anche la comproprietà (comunione) sulle parti comuni dell'edificio (suolo, fondamenta, tetti, scale, cortili, impianti vari ecc.), che gestiscono appunto conferendo mandato all'amministratore.

Titolari dei dati , ossia chi determina le finalità ei mezzi del trattamento,  sono dunque i singoli con i dati mandato all'amministratore corretta e imparziale della gestione delle parti comuni. L'amministratore diventa così loro rappresentante ma, essendo anche il soggetto che materialmente esegue i trattamenti dei dati, diviene anche  responsabile del trattamento .

L'amministratore egli deve raccogliere i dati anagrafici  proprietari, ma anche usufruttuari o conduttori, per le azioni formali di assemblea o altre comunicazioni di interesse comune, nonché i dati riferiti alle azioni millesimali di proprietà necessarie alla quotazione delle spese comuni. L'amministratore però non potrà certo raccogliere informazioni ulteriori e più approfondite sui singoli inquilini, salvo che siano dettate da specifiche esigenze legate alla gestione. Raccoglie anche i dati dei terzi fornitori i quali, a loro volta, per specifiche esigenze potrebbero venire in possesso dei dati dei condomini, divenendo sub-responsabili.

Capita a volte all'amministratore di entrare in possesso di dati che dati di maggior attenzione nella loro raccolta e utilizzo, quali  quelli relativi alla salute dei condomini o di natura giudiziaria (ad esempio medici per eseguire modifiche all'impianto di ascensore o per creare rampe per soggetti disabili), dati giudiziari derivanti da iniziativa dello stesso condominio o di terzi o infine dati sanitari  per la gestione di sinistri che siano stati determinati da parti comuni .

Nel caso di utilizzo di dati riferibili a soggetti terzi rispetto ai condomini, occorre informare anche i terzi della loro raccolta, degli scopi e modalità del trattamento dei dati e dei diritti riconosciuti.

L'amministratore in virtù del mandato conferito può trattare solo le informazioni personali pertinenti e non eccedenti le finalità di gestione e amministrazione del condominio, adottando idonee cautele per il loro trattamento e prevenzione abusi o sottrazione dei dati, sia cartacei che elettronici, predisponendo le adeguate misure di sicurezza. Ogni informazione accessoria appare superflua e, qualora raccolta, non andrebbe utilizzata o ancor peggio diffusa.

La privacy è un tema delicato di cui sovente non si coglie l'ampiezza e la fascia che comporta. Si crede faccia riferimento ad altre situazioni, ma la portata della norma obbliga al suo rispetto anche nel condominio, pena corpose sanzioni a titolari e responsabili.

di Fabrizio Pacileo, avvocato per il Magazine Condominio Zero Problemi

Troppo spesso sottovalutati gli spazi condominiali possono essere ripristinati con poco e dare lustro anche alla nostra abitazione.

L'androne condominiale è il biglietto da visita di un qualsiasi condominio, sia che si tratti di un palazzo storico, sia di costruzioni di nuova generazione. Consideriamo per un istante una persona che viene a farci visita per la prima volta: questa persona prima di entrare nella nostra casa viene a trovarsi immediatamente a contatto con il citofono, con il portone e con l'androne condominiale del fabbricato in cui viviamo. Per il nostro visitatore questo  primo impatto  con una parte della nostra vita personale è determinante per l'opinione che farà di noi!

Molti pensano che l'androne condominiale sia un fattore secondario nell'acquisto dell'immobile in cui andremo a vivere o che utilizzeremo come investimento. La nostra casa la ristruttureremo in base ai nostri gusti, sarà bellissima, sarà una diretta espressione della nostra personalità. Poco o nulla importa se l'androne del condominio in cui abbiamo acquistato casa e in cui transiteremo ogni giorno in numerose volte, sia  fatiscente  e non sia in armonia con la nostra dimora, ma soprattutto con il resto del fabbricato. L'androne condominiale non è nostro, ma è di tutti i condomini!

Molti vedono e vivere il condominio come  che non li riguarda  o che è, non pensano che le parti condominiali siano qualcosa secondario indivise della loro. Sono molti a pensare che gli amici ei conoscenti che verranno a trovarli si concentreranno solo sul loro appartamento, senza prestare attenzione all'ingresso principale del fabbricato in cui si trovano.

L'androne condominiale è lo specchio delle persone che vivono in quel fabbricato , qualifica in modo inesorabile la tipologia di condomino che vive in quel condominio. Un qualsiasi visitatore una volta che si è fatta un'impressione sugli abitanti di quel fabbricato la modifica. Sarebbe quindi trovare i fondi necessari per rendere opportuno affinché come l'anticamera di ognuno dei singoli appartamenti parte del complesso condominiale.

Ci troviamo, purtroppo, sempre più spesso ad ascoltare frasi del tipo: “Vive in una bellissima casa, di pregio, arredata con gusto, ma l'ingresso del palazzo è inguardabile! Non capisco come abbia potuto investire in quel fabbricato che non tiene per nulla al decoro dell'androne. Chissà come sarà fatiscente il resto del condominio!”.

Quello che molti condomini non ha effetto è che investire sulla manutenzione e il miglioramento dell'androne condominiale dà lustro all'intero fabbricato e  ne fa aumentare parecchio il valore degli immobili . Ci vuole così poco per rendere un ingresso condominiale la parte più bella, ammirabile e soprattutto da far ricordare al visitatore che ci viene a trovare. Il primo impatto è quello che rimane impresso nella nostra mente.

Ci vuole ben poco a migliorare un androne condominiale . Basta restaurare il portone e applicare degli stucchi in gesso al soffitto per render un banale ingresso un'opera d'arte da ammirare. Si può inoltre migliorare l'illuminazione, aggiungere delle stampe alle pareti o fare dei riquadri con delle stuccoline per dare movimento e per esaltarne le caratteristiche, mettere delle cassette postali idonee, acquistare una bacheca per gli avvisi in armonia con il resto dell'ambiente e sostituire la pulsantiera citofonica.

Basta quindi veramente, sia in termini di costi che di tempo, per rendere veramente il fabbricato in cui viviamo poco migliore.

di Mariolina Servino, art director per il Magazine Condominio Zero Problemi

“Conoscere Le nostre Leggi e impossibile, Perché E impossibile capirle” (Michele Ainis)

Sono passati otto anni dalla pubblicazione della  legge 220/2012 , la cosiddetta “riforma del condominio”. Otto anni di studi, convegni, dibattiti. Otto anni di causa e quindi di sentenze. Più variegate del costume di Arlecchino.

L'errore che il sottoscritto rileva anche tra i commentatori più autorevoli è la loro spasmodica ricerca di una coerenza logica nella legge di riforma. Il tentativo di dare ordine alla materia. Ma ci si deve rassegnare, vi rassegnare a rassegnare: non ha qualunque legge logica – giuridica.

Forse il legislatore aveva in mente un filo conduttore, ma poi quale legislatore?

La fotocamera? Il Senato? Oppure i vari governi o parlamentari che si sono succeduti nel tempo, ciascuno aggiungendo o togliendo qualcosa al testo per vili motivi di bottega? Noi tutti però dobbiamo confrontarci con il testo della legge, perché quello che era nella mente del legislatore nulla conta.

Allora oggi, con ancora più veemenza rispetto ad anni fa, affermo che  la legge 220/2012 è infarcita di errori , contraddizioni e omissioni gravi, e per di più scritta in un italiano discutibile.

Un altro difetto della riforma, derivante da una non conoscenza della materia, è di non essere intervenuta in modo incisivo laddove invece era necessario.

Un esempio è  l'articolo che disciplina il dissenso alla lite . Un arzigogolo inestricabile che da decenni affatica gli operatori del diritto e gli amministratori. L'articolo era da cancellare  sic et  simliceter oppure scritto riscritto completamente. Il legislatore della riforma non lo ha sfiorato.

E sarebbe stata quanto mai opportuna una modificazione del primo comma dell'art. 1129 cc primo comma dell'art.1129 cc l'articolo più sottovalutato dal diritto. E fanno male. Perché il più “pericoloso” per loro. Una trappola nascosta e letale .

l'arte. 1129 cc nessuna inderogabile per prevista di legge (art. 1138 cc), quindi delibera o norma contrattuale lo può validamente modificare: pertanto quanto prescritto da tale articolo è legge ferrea.

La previsione legislativa (rimasta nella sostanza invariata anche dopo la ben nota novella riformatrice) è una tagliola affilatissima, nella sua apparente semplicità.

Il primo comma è molto nel chiaro che l'amministratore venga nominato dall'assemblea dei condomini. Norma chiara e ineccepibile.

Ma, dice la norma in esame, se i condomini non lo fanno, per un motivo, interviene il tribunale su richiesta anche di un solo condomino (ora anche dell'amministratore che se ne voglia andare).

Pertanto è sufficiente che, in un condominio di più di otto condomini, due o tre assemblee non riescano a deliberare nomina/con dell'amministratore affinché il tribunale arrestare l'amministratore, sostituendosi ai condomini inerti.

In tale evenienza quindi  il tribunale nomina l'amministratore sostituendolo  a quello in carica fino a quel momento. Nei fatti una revoca, seppure nulla possa imputarsi all'amministratore uscente.

Non ha alcuna rilevanza il motivo per cui i condomini riuniti in assemblea non provvedano alla nomina/conferma. È irrilevante che la ragione sia il non avere raggiunto il  quorum  costitutivo o quello deliberativo. Il risultato finale non cambia: l'assembla non nomina/conferma, allora lo fa il tribunale, su richiesta anche di un solo condomino.

L'amministratore in carica, anche se lo sia da molti anni, anche se bravissimo e amato da parte dei condomini, si vede  sostituito d'imperio dal tribunale  per l'inerzia o la litigiosità dei condomini.

Allora per l'amministratore è molto meglio avere una delibera che lo confermi nella carica, seppure invalida, ad esempio per mancanza del  quorum  deliberativo.

Infatti sappiamo tutti che una delibera invalida per difetti nel  quorum  o nell'iter formativo è sanata allorché siano trascorsi 30 giorni senza che uno o più condomini dissenzienti o assenti l'abbiano impugnata.

E comunque la delibera impugnata rimane valida ed efficace fino a quando il tribunale non ne pronunci l'annullamento con la sentenza finale, il che mediamente dopo 2/3 anni dall'introduzione del giudizio, dando così modo ai condomini nelle more di sanare l 'irregolarità.

Di sicuro è paradossale che la corretta verbalizzazione di non avere deliberato sulla conferma/nomina dell'amministratore per la mancanza dei  quorum , porterebbe in poco tempo alla  manutenzione certa dell'amministratore  da parte del tribunale.

Mentre la delibera che confermasse l'amministratore, seppure invalida per la mancanza del  quorum  deliberativo o per altro vizio annullabile, verrebbe sanata in modo definitivo se nessuno impugnasse nel termine di 30 giorni.

Ferdinando della Corte, avvocato per il Magazine Condominio Zero Problemi 

Le spese sostenute dai condomini per il lavoro dei General Contractor nell'ambito dei lavori non rientrano tra quelle che si potranno portare in detrazione. Ecco cosa ha detto in proposito l'Agenzia delle Entrate per non incappare in spiacevoli sorprese tra qualche anno.

Contrariamente a quanto viene detto, anche in modo fuorviante dai media,  non tutte le spese che sosterremo per accedere al superbonus 110% sono detraibili  e tantomeno essere cedute a terzi. Molte spese resteranno a carico di chi le sostiene. Vediamo quali sono nel dettaglio.

Innanzitutto  non sono assolutamente detraibili  le spese amministrative relative all'amministratore di condominio: spese per copie e stampati, spese bancarie, ecc. Della non deducibilità delle spese sostenute per l'amministratore si sapeva da tempo (circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 30/E/2020), come non sono deducibili le eventuali spese che il condominio dovrà sostenere per  regolarizzare le eventuali difformità edilizie presenti  nel fabbricato, che sono propedeutiche a qualsiasi operazione necessaria per accedere al superbonus 110%, la cosiddetta “conformità edilizia”.

La vera novità di cui si ha avuto certezza solo da poco, 15 aprile 2021, è costituita da tutte le spese che sostiene il General Contractor, soggetto al quale normalmente ci si affida per l'ottenimento del superbonus, per la gestione e per il  coordinamento di tutta l'attività che porta all'ottenimento dei benefici fiscali , nelle varie forme previste dalla normativa.

Spese che sono assimilabili a quelle riconducibili all'attività svolta dall'amministratore del condominio e  quindi non deducibili  in quanto non direttamente imputabili alla realizzazione dell'intervento. Infatti tutte quelle spese che non sono riconducibili direttamente all'attività svolta dai singoli professionisti che fanno le varie pratiche previste,  le asseverazioni, i visti di conformità ecc ., non possono essere comprese nel superbonus 110%. Tali spese che ai condomini meno attenti potrebbero sembrare insignificanti nella realtà che esiste il vero e proprio core business porta il General Contractor a gestire il tutto.

Al riguardo all'Agenzia delle Entrate, a seguito di uno specifico interpello effettuato da un contributo, fornisce una risposta (la n. 254/2021) che fuga ogni ombra di dubbio al riguardo e che cambierà in maniera drastica le aspettative dei condomini nei confronti dei General Contractor, modificando i contratti tra questi soggetti. Per la verità già con l'interpello n. 904-334/2021 fatto all'Agenzia delle Entrate della regione Lombardia era stata data una risposta, anche se generica, che  chiariva l'impossibilità di portare in detrazione i costi sostenuti dal General Contractor  per le attività di organizzazione e di coordinamento effettuati per l 'ottenimento del superbonus 110%.

​​​​​​​

Va tuttavia fatta molta attenzione per non incappare in spiacevoli sorprese, di cui non si verrà a sapere subito, ma dopo diversi anni ea pagarne le conseguenze sarà sempre e comunque, in prima battuta, il contribuente/condomino, anche se poi potrà vagliare se ci sono responsabilità da parte di qualcuno ed eventualmente rivalersi su di esso. Purtroppo le difficoltà alle quali si va incontro sono molteplici e non è pensabile che un amministratore non strutturato, senza un valido team di professionisti a supporto, possa far fronte a situazioni del genere.

di Battista Praino, amministratore per il Magazine Condominio Zero Problema

I lunghi mesi dell'emergenza sanitaria non sono ancora finiti e molti sono i temi caldi che riguardano i condomini italiani che sono sbrogliati nelle settimane settimane. Temi che abbiamo cercato di affrontare anche qui su Condominio Zero Problemi. Il primo è di sicuro il tema bonus. Quello agognato al 110% è in via di rinnovo nei giorni in cui questo numero va in stampa ma molte sono le insidie ​​incontrate negli ultimi mesi dai responsabili e aziende. Intanto non tutte le spese sono deducibili e quindi essere informati correttamente, come cerchiamo di fare occorre ad esempio spiegando le insidie ​​che si celan dietro alla figura del general contractor. Le regole per accedere agli sgravi inoltre non sono semplici e questo dedichiamo un lungo approfondimento per capire gli ostacoli posti dal “titolo abitativo” che ha messo in stand by per molti mesi l'inizio di diversi cantieri. Per darvi un'idea nelle grandi città, stima l'Anci, alcune pratiche per dai sei ai dodici mesi solo essere reperite negli archivi. Un tema su cui dovrebbe intervenire l'atteso dl Semplificazioni. Altro tema caldo per i proprietari di casa e purtroppo ancora lontano da una soluzione è quello del blocco degli sfratti. Se la sospensione dei canoni di affitto per le categorie colpite dalla pandemia è una misura comprensibile,d'altro lato i possessori di immobili in locazione (4 milioni di Italia)non possono continuare persone a svolgere il ruolo di ammortizza alla crisi economica non incassando per mesi i canoni dovuti. Su questo tema abbiamo dedicato alcune pagine a ricapitolare i principi e le regole del recupero crediti.

Infine la questione dei rendiconti condominiali i cui termini sono stati prorogati e il cui rispetto dei tempi è un dovere fondamentale dell'amministratore che è giusto che i condomini conoscano bene.

In questo numero non mancano i temi di attualità, come quello delle ricariche elettriche in condominio che nei prossimi anni diventeranno centrali nella progressiva (e speriamo efficace) dismissione dei combustibili fossili.

Chiudiamo con un ringraziamento dovuto ai tantissimi lettori di questa rivista che in un momento non facile per l'economia del Paese ha scelto la difficile strada di un giornale cartaceo (e gratuito) per spiegare con linguaggio il più comprensibile e professionale possibile come affrontare i mille problemi della nostra vita quotidiana in condominio. Un grazie quindi agli oltre ventimila lettori di questa rivista che trovate in sempre più edicole. Come tutti i giovani anche le nuove testate hanno da imparare, per questo attendiamo i vostri progetti, i vostri contributi e le vostre domande a cui in ogni numero cercheremo di rispondere.

di Andrea Battistuzzi, giornalista per il Magazine Condominio Zero Problemi 

Siamo ormai a pochi giorni dall'uscita nelle edicole di Roma del nuovo numero del Magazine trimestrale gratuito Condominio Zero Problemi .

Dopo il successo riscontrato dal primo numero (trimestre marzo/maggio di 60 pagine) il nostro team di 20 professionisti specializzati nel settore condominiale (agenti immobiliari, agronomi, amministratori di condominio, avvocati, architetti, broker assicurativi, commercialisti, consulenti del lavoro, geometri , ingegneri, notai, periti, ecc.) e degli oltre 30 fornitori che operano da oltre 25 anni in ambito condominiale a Roma hanno contribuito all'uscita di questo secondo numero.

Sessantaquattro pagine di puro interesse!

Anche la seconda uscita, come la prima, ha una tiratura cartacea di 20.000 copie . Con la speranza che siano sufficienti a soddisfare la grande richiesta.

Possiamo finalmente asserire, contrariamente a quanto sostenevano i numerosissimi scettici, che l'edizione cartacea del Magazine è stata molto apprezzata, senza però nulla togliere alla stessa edizione online pubblicata che è sfogliabile gratuitamente sulla nostra piattaforma www.condominiozeropensieri.it oltre che scaricabile, sempre gratuitamente dalla piattaforma www.condominiozeroproblemi.it .   

Il successo del primo numero del Magazine Condominio Zero Problemi è dovuto, a detta dei molti che ci hanno contattato, al nuovo approccio di notizie interessanti per i proprietari di unità immobiliari e per chi si appresta ad acquistare un'unità immobiliare in condominio a Roma, ma il tutto resta valido anche per il resto dell'Italia.

Notizie utili, anche, al condomino per la valutazione del proprio amministratore di condominio , soprattutto in una città complessa come Roma, quali:

1. cosa deve garantire al condominio l'amministratore;
2. quali sono i doveri improrogabili dell'amministratore di condominio;
3. quali sono le responsabilità dell'amministratore di condominio;  
4. chi può amministrare in modo efficiente il condominio;
5. di quali tipologie di amministratori bisogna diffidare.

Utilizzando queste informazioni si metteranno a nudo le eventuali “marachelle” di molti amministratori improvvisati e si aprirà la strada per sperare in una vita condominiale con zero pensieri .

La nuova uscita del Magazine per il trimestre giugno/agosto è per il 03 giugno 2021 .

Prenota subito la tua copia gratuita presso il tuo edicolante di fiducia!

Battista Praino, amministratore condominiale