Il 2022 ha portato incertezza in Europa sotto il profilo politico ed economico. Dopo la pandemia da Covd-19 e la relativa crisi economica da cui sembravamo esserci ripresi, lo scoppio della guerra in Ucraina di inizio anno – ancora tutt’altro che risolta – ha consolidato una crisi che ha ed avrà ripercussioni anche sul mercato immobiliare europeo per i prossimi mesi e forse anni.

Infatti, le conseguenze della guerra hanno avuto effetti diretti o indiretti sull’incremento dei costi energetici, su un’inflazione sempre più preoccupante e sull’aumento generalizzato dei tassi di interesse. Recessione ed incremento dei costi energetici probabilmente porteranno anche ad una diminuzione della domanda di locazione e dei prezzi degli affitti. Il settore dello sviluppo immobiliare ha anche già subito un aspettato rallentamento nel 2022, ma il 2023 si prevede sarà ancora più marcato. Una ripresa potrebbe arrivare solo nel 2024.

Tuttavia, possiamo immaginare come l’inquietudine maggiore risieda sulle aspettative per il prossimo anno relative ai valori degli immobili. Secondo il rapporto “Emerging Trends in Real Estate. In the Eye of the Storm – 2023, Europe” pubblicato da PWC e Urban Land Institute a novembre 2022, i prezzi degli immobili sono iniziati a scendere in Europa nell’anno appena passato ed un ulteriore declino è considerato inevitabile. Inoltre si prevede un incremento del gap sempre più largo tra mercato immobiliare prime rispetto alle altre categorie.

Molti professionisti del settore, inoltre, concordano sul fatto che l’apice del fenomeno inflazionistico si raggiungerà nel 2023, e quindi allora si capirà meglio se si arriverà ad una stabilizzazione dei tassi di interesse. Di conseguenza, si scoprirà anche dove si stabilizzeranno i livelli dei prezzi degli immobili.

Anche le prospettive specifiche delle maggiori città europee sono peggiorate rispetto all’anno precedente. Delle 30 città prese in esame dallo studio di PWC e Urban Land Institute, Londra rimane (come l’anno precedente, del resto) la città favorita in termini di migliori performance soprattutto per quanto riguarda i settori degli uffici e della logistica. Anche il settore retail e l’hospitality dovrebbero mantenere una certa solidità, vista la forte ripresa del turismo nella capitale britannica. I due mercati più attivi dopo Londra sono rispettivamente Berlino e Parigi, città anch’esse caratterizzate come la prima da un’ampia area metropolitana. In particolare, il settore immobiliare parigino beneficerà anche del fatto che sarà sede dei Giochi Olimpici del 2024 e di un sistema di trasporti molto efficiente. Per quanto riguarda Berlino, invece, la dipendenza più diretta dal gas russo (diversamente dalla Francia e la sua maggiore autonomia energetica grazie al nucleare), si riflettono direttamente sulle prospettive del settore immobiliare. Infatti, risulta tra le città europee che hanno registrato la peggior perdita di attrazione negli ultimi 12 mesi e la tendenza rischia di essere consolidata nel 2023. Invece, Madrid risulta essere una delle città con le prospettive di crescita maggiori, grazie soprattutto ad uno sviluppo costante delle fonti energetiche alternative applicate all’immobiliare, l’eolico ed il solare. Tuttavia, in tutte le città prese in considerazione, il settore degli uffici può garantire previsioni positive solo quando si tratta di location prime.

Il settore degli investimenti immobiliari residenziali è considerato promettente dal momento che vi è una scarsezza di offerta reale o percepita. Presumibilmente, anche l’attesa riduzione di immobili che verranno costruiti o ristrutturati nel 2023 (causa incremento vertiginoso dei costi di costruzione), giocherà un ruolo importante nel consolidare questa scarsa offerta di immobili per il mercato delle locazioni e conseguente aumento dei prezzi, già ben visibile in molte capitali europee. Tra le città maggiormente in crescita in questo settore specifico c’è Amsterdam, grazie anche alla sua reputazione come città tra le più vivibili al mondo.

Tra le città italiane, Milano ha buone prospettive, grazie alle nuove opportunità in diversi settori del mercato immobiliare (es. il leisure). Anche Roma potrebbe scalare la classifica (oggi è solo al ventunesimo posto), se si proporrà come punto di attrazione per nuove start-up, e quindi se riuscirà a sviluppare maggiormente il settore degli uffici. Tuttavia, ovviamente, molto dipenderà dalla situazione politica italiana in generale e dai suoi riflessi sull’economia nel prossimo anno.

di Francesco Fasanella, avvocato LLM, Property Developer and Investor

Nella particolare situazione di criticità energetica in cui tutti ci troviamo è opportuno che le nostre abitudini, consolidate nel tempo, vengano modificate e adeguate alla situazione attuale in cui ci troviamo.

Le lunghe discussioni, che si verificavano nelle assemblee condominiali, fino a qualche tempo fa sulla doppia accensione o meno dell’impianto di riscaldamento centralizzato e sul numero di ore di accensione per ognuna delle due fasce orarie sono ormai un lontano ricordo, sperando che possano riprendere al più presto.

Oggi è indispensabile ridurre drasticamente i consumi energetici sia privati che condominiali e sarebbe da incoscienti pensare di effettuare la doppia accensione giornaliera dell’impianto.

Molti condomini non riescono ancora a focalizzare bene quali cattive abitudini determinano costi eccessivi nelle rate condominiali che dovremo pagare nei prossimi mesi.

Il costo maggiore che il condominio sostiene negli impianti centralizzati, in termini di consumi energetici, è dal momento dell’accensione dell’impianto della centrale termica fino al momento in cui l’impianto raggiunge il pieno funzionamento. Infatti, in tale fase iniziale si ha il maggior sforzo per riscaldare l’acqua fredda dell’intero circuito per far si che i singoli caloriferi presenti nelle abitazioni possano funzionare correttamente.

Effettuare due volte nello stesso giorno quest’operazione raddoppia questa parte considerevole di costi energetici.

Inoltre, lo spunto iniziale per far partire l’impianto è il costo che sostengono tutti i condomini, oltre ai costi determinati dalle dispersioni fisiologiche dell’intera rete di tubazioni dell’impianto condominiale e ai costi di manutenzione dello stesso. Spese che devono essere sostenute anche dai condomini che si sono distaccati dall’impianto condominiale, in molti casi per “risparmiare sui consumi”.

Tali costi vengono sostenuti anche tenendo a zero la valvola con la quale viene impostata la temperatura del singolo calorifero presente negli ambienti privati.

Le principali azioni che dobbiamo effettuare per una riduzione dei costi energetici condominiali sono:

• Fare un’unica accensione dell’impianto centralizzato, nel rispetto delle ore massime previste per la regione di residenza;
• Ridurre la temperatura massima impostata in centrale termica, nel rispetto della attuale normativa;
• Optare per una centrale termica performante, sostituendo il prima possibile le vecchie centrali termiche che determinano un aggravio di consumi e di costi che possono variare dal 30% al 40% rispetto ad una caldaia a condensazione, ibrida o a pompe di calore;
• Utilizzare nelle parti comuni lampade di ultima generazione e temporizzate, meglio se sensoriali.

Le principali azioni che dobbiamo effettuare in ambito privato, ma che nella maggior parte dei casi si ripercuoteranno inevitabilmente anche sui costi energetici condominiali complessivi sono:

• Tenere chiuse le valvole dei caloriferi nelle stanze non utilizzate;
• Arieggiare per pochi minuti, ma più volte al giorno gli ambienti;
• Evitare di asciugare gli indumenti direttamente sui caloriferi;
• Evitare di coprire i caloriferi con copriradiatori o tendaggi, facendo circolare il calore;
• Utilizzare i vecchi accorgimenti fisici per isolare la parte bassa della porta d’ingresso dagli spifferi provenienti dal pianerottolo;
• Sostituire gli infissi vecchi delle finestre con nuovi più performanti o in alternativa sigillare adeguatamente le parti dove potrebbero esserci dispersioni di calore;
• Ridurre i consumi idrici, preferendo la doccia alla vasca da bagno, e chiudendo l’acqua della doccia nei periodi in cui non è strettamente necessaria;
• Sostituire le valvole vetuste dei radiatori, che non chiudendo bene fanno circolare l’acqua calda inutilmente negli ambienti non utilizzati;
• Isolare la parte del calorifero a contatto con la parete esterna della stanza, che procura una notevole dispersione di calore verso l’esterno.

Solo utilizzando tutti gli accorgimenti sopra riportati potremo ridurre i consumi energetici e di conseguenza i costi che andremo a sostenere nei prossimi mesi.

Di Lilli Falcone, responsale amministrativo di Condominio Zero problemi

Grossi gruppi entrano nella gestione condominiale con lo scopo di vendere prodotti ai condomini. Sempre di più la differenza la fa la qualità dei servizi e dei professionisti che scegliamo per amministrare i nostri stabili. Servono formazione e digitalizzazione.

Le modalità di gestione di un condominio sono mutate radicalmente, soprattutto a seguito della pandemia da Covid 19.

Nuovi soggetti si stanno inserendo nel mercato delle gestioni immobiliari, investendo forti somme in pubblicità e servizi di nicchia, interi studi di amministratori vengono acquisiti da altri soggetti come se fossero oggetti qualsiasi.

Il vecchio amministratore, che era stato nominato dal condominio, affianca il responsabile indicato dalla nuova realtà che ha acquistato lo studio professionale giusto il tempo necessario per familiarizzare con i condomini e poi scompare. Per molti di questi nuovi soggetti la gestione dell’immobile rappresenta un fattore secondario.

Infatti, il loro core business non è rappresentato dai compensi che si andranno a percepire, come è per un qualsiasi altro amministratore di condominio, ma sarà costituito da altri fattori. Attraverso la gestione dell’immobile questi soggetti entrano in contatto con i singoli condomini che vivono all’interno del fabbricato che andranno a gestire.

Attraverso il rapporto di fiducia dell’amministratore, che si instaurerà in modo nuovo e sempre più cordiale, potranno proporre e vendere gli altri prodotti, che rappresentano il loro obiettivo principale. Avranno così la via spianata per ottenere ciò che difficilmente potrebbero ottenere con altre tipologie di contatti, che sarebbero freddi e distaccati rispetto a quelli con il loro amministratore di condominio.

Si pensi che i maggiori istituti bancari si stanno organizzando per fornire i servizi immobiliari direttamente, oppure a società immobiliari sino ad oggi specializzate nella vendita di immobili o addirittura a società di altri paesi europei che sono già presenti nel mercato.

Attraverso la nomina ad amministratore del condominio potranno avere una posizione privilegiata rispetto ai loro competitor per poter proporre e vendere ogni genere di servizi collegati alla casa: dalla polizza assicurativa privata, alla messa a disposizione di artigiani, di tecnici, di legali, fino a proporre imprese per l’intera ristrutturazione dell’appartamento privato, magari offrendo anche il finanziamento per la ristrutturazione. Il modo di operare dell’amministratore classico deve necessariamente evolversi per contrastare questa particolare situazione e non essere sopraffatto.

L’amministratore di condominio, così come lo abbiamo conosciuto fino ad oggi, deve necessariamente fare qualcosa per poter sopravvivere e far fronte alle nuove esigenze dei condomini, alla sempre maggiore, agguerrita e spregiudicata concorrenza dei nuovi soggetti di cui abbiamo parlato sopra, ma anche di altri soggetti da sempre esistiti, i cosiddetti “dopolavoristi”, che si affacciamo al mondo del condominio per integrare le loro finanze pur appartenendo ad altri settori e pur senza le necessarie competenze specifiche.

La principale soluzione da adottare è quella di digitalizzare il più possibile il proprio studio professionale e di formarsi adeguatamente per fornire anch’esso dei servizi innovativi.

Di Battista Praino, amministratore di Condominio Zero Problemi

Il regolamento UE2016/679, applicabile dal 25 maggio 2018, ha riconosciuto il condominio quale titolare del trattamento dei dati. È fatto obbligo al condominio di adottare tutte le procedure conformi al GDPR per trattare correttamente i dati personali e non incorrere in sanzioni amministrative e penali. Tali sanzioni riguardano il condominio in quanto titolare del trattamento, tuttavia è l’amministratore, nella sua veste di responsabile del trattamento, a dover applicare tutte le misure preventive richieste dalla normativa (analisi dei rischi iniziale, nomine, informative, responsabilizzazione dei soggetti interni ed esterni che trattano dati, controllo periodico nell’applicazione delle procedure, formazione di soggetti designati).

Quanto sopra descritto è stato chiarito dall’Autorità Garante della Privacy che, in ambito condominiale, ha spostato l’onere della prova sull’amministratore, responsabile del trattamento, che deve dimostrare di aver adottato e monitorato nel tempo apposite procedure.

Il principio ispiratore del GDPR è quello di accountability in base al quale impone di attuare un comportamento proattivo, favorendo un’attività di trattamento dati conforme alla normativa.

Le sanzioni riguardano il titolare del trattamento (il condominio) ma il rischio ricade sull’amministratore il quale potrà essere chiamato dai condomini a rispondere per il mancato rispetto della normativa.

L’amministratore deve informarsi esaustivamente e sensibilizzare i condomini in merito alla necessità formale e sostanziale di adottare tutte le misure richieste dal GDPR per la tutela della privacy del condominio. Infatti, in base all’art. 32, comma 1, lett. d: “Il titolare del trattamento e il responsabile del trattamento mettono in atto misure tecniche e organizzative adeguate per garantire un livello di sicurezza adeguato al rischio, che comprendono” e “una procedura per testare, verificare e valutare regolarmente l’efficacia delle misure tecniche e organizzative al fine di garantire la sicurezza del trattamento”.

Ne deriva un controllo periodico e costante finalizzato all’adeguamento e al mantenimento di misure di protezione della privacy. Il costo di quanto sopra è a carico del condominio e non può ricadere sull’amministratore, né rientrare nel suo compenso in quanto l’amministratore è “solo” il responsabile al trattamento dei dati.

Nell’ambito della normativa europea riveste particolare interesse la videosorveglianza in condominio. La “semplice” immagine che un sistema audiovisivo cattura e tiene in memoria è un dato personale, pertanto, deve essere tutelata secondo i princìpi del GDPR.

Articolo di Massimo Antonini, Epra Srl

Il testo unico del 2008 sulla sicurezza sul posto di lavoro impone regole rigide e non facili da mettere in pratica, nel caso dei portieri condominiali tutto dipende dal tipo di contratto di lavoro.

Il dipendente da proprietari di fabbricati, conosciuto anche come “portiere condominiale” nella sua accezione più comune del termine, è una  figura “singolare”  per quanto riguarda l'applicazione del testo unico per la Sicurezza sul Luogo di Lavoro(dlgs. 81/2008 ).

In particolare, possiamo suddividere la domanda in due casi distinti:

1. Lavoratori condominiali dipendenti che non rientrano nel campo di applicazione del contratto collettivo nazionale dei dipendenti da proprietari di fabbricati;
2. Lavoratori condominiali che invece vi rientrano.

In entrambi i casi,  il datore di lavoro , ai fini dell'applicazione degli ora previsti, va individuato nella persona dell'amministratore pro-tempore del condominio.

Per i primi, non ci sono dubbi: tutti gli adempimenti previsti dal testo devono essere unico del 2008 essere espletati (formazione, redazione DVR, costituzione organigramma di sicurezza ecc.).

Per i secondi, invece,  la questione è più sottile : ove vi siano infatti soltanto lavoratori che rientrano nel campo del contratto collettivo da proprietari dei fabbricati  vigono i soli obblighi di informazione e formazione  di cui agli articoli 36 e 37 e quelli di fornitura dei  dispositivi di protezione individuale  o di apparecchiature conformi alle disposizioni del titolo III (art. 3, comma 9 del dlgs. 81/2008).

A questo punto, i dubbi sono molti: come fa il datore di lavoro a fornire un'adeguata formazione al lavoratore ea fornire un'adeguata formazione per dispositivi di protezione, se non svolge un'adeguata valutazione del rischio commisurata alle reali esigenze dello specifico condominio?

Oltretutto, in caso di incidenti (infortuni o malattie),  come può l'amministratore dare evidenza di aver fatto tutto il possibile?

Adempiere a gli studenti previsti dal testo unico del 2008, in particolare con la redazione del documento di valutazione del rischio, sicuramente mette il datore di lavoro (ovvero l'amministratore) in una posizione favorevole davanti a un giudice, che con tutta la giudicherà Quanto spetta è stato fatto per tutelare la salute e la sicurezza del proprio dipendente.

Si sottolinea inoltre, che seppur gli impegni previsti dalla legge siano solo quelli di informazione, formazione e fornitura dei dpi, spesso gli enti di controllo (Asl o vigili del fuoco) anche l'ottemperanza di tutti quelli previsti dal dlgs. 81/2008, perché nel condominio possono configurarsi situazioni diverse che comportano l'insorgenza di un elevato livello di sicurezza (ad esempio  presenza di amianto , attività che ricadono in prevenzione incendi, mancanza di adeguati dispositivi di sicurezza etc.)che richiedono di una valutazione più approfondito nell'ottica di migliorare il luogo di lavoro.

di Daniele Melotto, ingegnere per il Magazine Condominio Zero Problemi 

Terzo capitolo del nostro approfondimento sulla sicurezza antincendio nel condominio, relativo ai rischi collegati all'altezze degli edifici così come stabilito dalle norme in vigore. Vediamo anche quali sono gli obblighi sulla sicurezza dell'amministratore di condominio.

Con questo terzo articolo completiamo le casistiche principali, relative al pericolo degli incendi, che possono interessare gli edifici residenziali condominiali presenti nelle nostre città.

Con l'introduzione del dpr 151 del 2011 è stata modificata sulla procedura di rilascio del  Cpi  (il certificato di prevenzione incendi) base della pericolosità delle attività relative. Per  le centrali termiche  si fa riferimento alla potenzialità della caldaia (punto 74 ABC);per le autorimesse  si fa riferimento all'ampiezza della superficie Lorda a disposizione di tale attività (punto 75 ABC); mentre per le norme di sicurezza antincendio riguardanti  gli edifici residenziali  si fa riferimento a una classificazione sviluppata in base all'altezza del fabbricato, intesa come altezza dell'ultimo piano abitato, rispetto alla quota cui riesce ad avere accesso l'autoscala dei vigili del fuoco.

L'attività elencata al punto 77 viene suddivisa in base all'altezza tra:

77.1.A  per fabbricati la cui altezza antincendio è compresa tra 24 metri e 32 metri

77.2.B  con altezza antincendio compresa tra 32 metri e 52 metri

77.3.C  con altezza antincendio superiore ai 52 metri.

La normativa base base gli edifici residenziali risulta definita nel dm 26 maggio 1987, ed è statale dal gennaio 25019che  ha introdotto per il concetto integrato della "gestione antincendio"  (Gsa edifici d sicurezza) essere garantiti all'interno del fabbricato in base alla pericolosità collegata con l'altezza dell'edificio per l'evacuazione delle persone in caso di incendio.

COSA DEVE FARE IL CONDOMINIO

Diventa così importante predisporre per il condominio una vera e propria  pianificazione dell'emergenza.

Questa pianificazione si articola in  livelli di prestazione , attribuiti in base alla pericolosità dell'altezza dell'edificio, secondo lo schema di seguito indicatore:

• livelli di prestazione 0  per edifici di tipo a) (altezza antincendi da 12 a 24 metri.);
• livelli di prestazione 1  per edifici di tipo b) ec) (altezza antincendi da 24 a 54 metri);
• livelli di prestazione 2  per edifici di tipo d) (altezza antincendi da 54 a 80 metri);
• livelli di prestazione 3  per edifici di tipo e) (altezza antincendi oltre 80 metri).

La pianificazione dell'emergenza, partendo da quella più semplice, può essere limitato all'informare gli occupanti sul comportamento da tenere in caso di eventi eccezionali, dovuto ad eventi di origine naturale:  terremoti, nubifragi  o eventi accidentali come appunto gli  incendi.

Una corretta pianificazione dell'emergenza riguarda devere:

• istruzioni per la chiamata di soccorso  e le informazioni da fornire per consentire un efficace soccorso;

• informazioni da fornire alle squadre di soccorso intervenute sul posto;
• azioni da effettuarsi per la  messa in sicurezza di apparecchiature  ed impianti;

• istruzioni per  l'esodo degli occupanti , anche in relazione alla presenza di persone con limitata capacità motorie, ove presenti;
• divieto di utilizzo degli ascensori per l'evacuazione in caso d'incendio , ad eccezione degli eventuali ascensori antincendio da utilizzare con le modalità di cui al dm 15 settembre 2005;
• ove presente l'impianto di incendio potrebbe essere previsto apposite istruzioni di impiego e attivazione dell'allarme.

Nei casi di compresenza all'interno del fabbricato condominiale di attività che risultano caratterizzate da  promiscuità strutturale, impiantistica, dei sistemi di vie di esodo , le pianificazioni d'emergenza delle singole attività devono tenere conto di eventuali interferenze o relazioni con le attività limitrofe e si coordinare tra di loro per consentire, in caso di pericolo, un'evacuazione dello stabile il più ordinata possibile. A tale scopo può essere posizionato nei vani scala delle  planimetrie per gli occupanti indicanti le modalità e le vie di esodo , al fine di limitare una cao e disordinata evacuazione.

Un aspetto molto importante cui fa riferimento il dm 25 gennaio 2019 è quello che pone l'obbligo di valutazione i  requisiti di sicurezza antincendio sulle facciate degli edifici abitativi soggetti ai procedimenti di prevenzione incendi. Questo obbligo riguarda anche gli edifici di nuova costruzione e quelli già esistenti alla data di entrata in vigore del decreto (9 maggio 2019), se soggetti al rifacimento di almeno il 50% della superficie delle facciate (con l'eccezione degli edifici per i quali siano in corso lavori sulla base di un progetto approvato dal comando provinciale dei vigili del fuoco o siano già in possesso degli atti abilitativi rilasciati dalle competenti autorità). D'altronde, proprio in questo periodo, è in corso un grosso rilancio dell'edilizia di riqualificazione e rigenerante dei condomini, potendo usufruire delle agevolazioni del Superbonus 110%, che prevede l'applicazione termica del cosiddetto  “cappotto”  sulle facciate opache degli edifici .

A tale  scopo risultano essenziali il controllo e la verifica dei “Requisiti di sicurezza antincendio delle facciate negli edifici di civile abitazione” come previsto dal già citato dm del 25 gennaio 2019, in particolare all'art.2 dove vengono specificati gli obiettivi da raggiungere. Vediamo nei dettagli gli obiettivi posti dal decreto:

1. a) limitare la probabilità  diedificio  propagazione di un incendio  originato all'interno dell'incendio, a causa di fiamme o fumi caldi che fuoriescono da vani, apertura, cavità verticale della facciata a coinvolgere altri compartimenti sia che essi si sviluppino in senso orizzontale che verticale , all'interno della costruzione e inizialmente non interessati dall'incendio;
2. b) limitare la probabilità  di  incendio di una facciata  dello stesso e la successiva propagazione a causa di un fuoco avente origine esterna, ad esempio un incendio in edificio adiacente oppure da un incendio a livello stradale o alla base dell'incendio;
3. c) evitare o limitare , in caso d'incendio, la  caduta di parti di facciata (frammenti di vetri o di altre parti comunque disgregate o incendiate) che possono compromettere l'esodo in sicurezza degli occupanti l'edificio e l'intervento delle squadre di soccorso.

Pertanto è compito dell'amministratore di condominio quello di predisporre periodici interventi di manutenzione, sia per  i sistemi attivi antincendio  (idranti, sprinkler, estintori, ecc.) sia per i sistemi antincendio passivi  per mantenere inalterati i requisiti di resistenza edità delle strutture Rei e delle compartimentazioni, ove presenti.

di Andrea Magazzù, ingegnere per il Magazine Condominio Zero Problema

Con la sentenza numero 9839 la Cassazione è intervenuta nel merito di stabilire se il giudice che emette il decreto ingiuntivo contro un condomino possa o meno decidere anche della annullabilità della relativa delibera. Ecco cosa hanno stabilito i giudici

Il decreto ingiuntivo emesso, su richiesta dell'amministratore, da un giudice nei confronti di un condomino moroso nel pagamento degli oneri condominiali, acconsente a quest'ultimo di poter  fare opposizione  se, ad esempio ,la delibera, posta alla base del provvedimento monitorio fosse inficiata da vizi di nullità o di annullabilità.

Fino a prima di un recente intervento della Corte di Cassazione, per poter far valere l'invalidità della delibera il condominio oppositore avrebbe dovuto, in un caso similitudine a quello citato, ottenere un giudizio “autonomo”, ovvero emesso da un altro giudice rispetto a quello che ha emesso il decreto ingiuntivo. Quest'ultimo infatti non potrebbe sindacare riservato  alla validità della delibera  posta a fondamento del decreto ingiuntivo, né in via incidentale, essendo il giudizio sulla validità della delibera impugnata ad altro giudice dinanzi al quale la delibera vieneta (Cass. SU sent. n. 26629/2009; Cass., sent. n. 3354/2016; n. 8685/2019).

In altre istanza, tuttavia, gli stessi giudici avevano disposto, invece, che  il giudice dell'opposizione può rilevare d'ufficio la nullità del provvedimento “quando si controverta in ordine all'applicazione di atti  (delibera d'assemblea di condominio)  posti a fondamento della richiesta di decreto ingiuntivo , la cui validità rappresenta elemento costitutivo della domanda” ( Corte di Cassazione , ordinanza n. 16389/2018, sent. n.  305/2016, sent. n. 23688/2014 e n. 1439/2014) .

In pratica, essere sottoposto allo stesso giudice dell'opposizione anche il  giudizio di invalidità della delibera  ma solo per vizi di nullità e non invece quelli di annullabilità per i quali, invece, si doveva procedere con un giudizio separato.

Sul tema è intervenuta con una recente sentenza delle sezioni unite, la suprema Corte di Cassazione (sentenza n.9839/2021)che ha  r iconosciuto al giudice dell'opposizione la possibilità di sindacare la validità della deliberagli  anche di definire, nello stesso giudizio , tutte le domande di nullità e annullabilità. Un intervento voluto sia per evitare un eventuale contrasto tra giudicati ma anche per ragioni di economia processuale che spingono ad evitare la moltiplicazione dei giudizi.

La validità della delibera è posta a fondamento dell'ingiunzione il presupposto necessario per la conferma del decreto: non può quindi precludersi al giudice dell'opposizione di accertare, ove richiesto o dovuto, la sussistenza del presupposto necessario per la pronuncia di rigetto o di accoglimento dell'opposizione.

Il giudice può sindacare sia la nullità,  dedotta dalla parte o rilevata d'ufficio, della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, sia l'annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest'ultima sia dedotta in via di azione- tramite apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell'atto di citazione in opposizione – ai sensi dell'art. 1137, secondo comma del codice civile nel termine perentorio previsto e non in via di eccezione.

di Luana Tagliolini, giornalista per il Magazine Condominio Zero Problemi

Doveri e obblighi del condominio riguardo alle ferie dei portieri. A violare le norme si rischia parecchio. Occhio alle date però, le ferie a Natale o in estate hanno limiti precisi.

Ogni anno entro il 30 giugno devono essere fruite le ferie residue. Nel caso del 2021 parliamo delle ferie maturate nel 2019, pertanto i datori di lavoro sono chiamati a verificare la corretta fruizione delle ferie non godute.

In base al dlgs n. 66 del 2003,se il dipendente non esaurisce le ferie obbligatorie maturate nel 2019 entro il 30 giugno 2021, viene prevista una sanzione per la mancata fruizione delle ferie entro i termini previsti dalla norma, la sanzione è calcolata secondo questa casistica:

1. da € 100,00 a € 600,00 per ciascun lavoratore in violazione;
2. da € 400,00 a € 1500,00 se la violazione si è verificata per almeno due anni e per più di cinque dipendenti;
3. da € 800,00 a €4500,00 se la violazione si è verificata per almeno quattro anni e per più di 10 dipendenti.

A livello economico, dovranno essere anche calcolati i contributi Inps dovuti sulle ferie maturate e non godute entro la scadenza. Le somme dovranno essere versate con modello F24 insieme ai contributi derivanti dalle retribuzioni dei dipendenti relative al mese successivo a quello in cui è riferito il termine, precisamente il mese di luglio 2021. I contributi dovranno essere denunciati all’Inps con l’invio periodico del “modello Uniemens”, successivamente nel mese di effettiva fruizione, il datore di lavoro non dovrà versare ulteriori contributi in quanto già pagati precedentemente

E’ importante ricordare che le ferie sono un diritto irrinunciabile e non è possibile monetizzare la parte residua di ferie non godute, il legislatore ha ulteriormente consolidato il principio di irrinunciabilità del diritto al godimento delle ferie con il dlgs n.213/2004 al fine di garantire e tutelare il recupero psicofisico e il corretto equilibrio tra vita privata e attività lavorativa.

Il decreto prevede dei vincoli fondamentali, quali, l’obbligo di far godere due settimane consecutive di ferie entro l’anno solare di maturazione e l’obbligo di concedere le ulteriori due settimane entro i 18 mesi successivi al termine dell’anno di maturazione, i Ccnl possono prevedere condizioni di maggior favore.

La maturazione delle ferie rimane in vigore anche:

• nei periodi di assenza per infortunio o malattia;
• nei periodi di astensione obbligatoria per maternità;
• nei periodi di assenza per funzioni presso seggi elettorali;
• nei periodi di riduzione dell’orario di lavoro.

Non sono computabili

• I periodi di astensione di congedi parentali;
• per malattia bambino,
• nei periodi di sospensione totale dell’attività lavorativa per Cig;
• per periodi di aspettativa concessi a lavoratori per ricoprire cariche sindacali, e funzioni pubbliche elettive.

Il periodo contrattuale di ferie annuale è stabilito in 26 giorni lavorativi, sono escluse le domeniche e le festività nazionali, infrasettimanali, e il santo patrono della città.

Nel Ccnl “Portieri e Custodi di Immobili”, i dipendenti hanno diritto ogni anno a 26 giorni di ferie, escludendo le domeniche, le festività nazionali e infrasettimanali e quelle del santo patrono, naturalmente la retribuzione a cui il portiere avrà diritto sarà pari a quella che normalmente percepisce nei mesi di lavoro.

• Il portiere può decidere di scegliere metà del periodo di ferie da fruire nell’arco dell’anno, ad esclusione dei periodi che vanno dl 1luglio al 31 agosto, e dal 20 dicembre al 10 gennaio. Questa limitazione è dovuta alla particolare prestazione che il portiere svolge all’interno del condominio in particolar modo nei periodi estivo (come previsto nell’art. 82del Ccnl di settore).La scelta deve essere comunicata all’amministratore almeno tre mesi prima.
• Per l’altra metà di ferie spetta all’amministratore sentita l’assemblea comunicare al portiere il periodo di ferie.

L’amministratore di condominio, sentita l’assemblea, può accordare al portiere in via eccezionale uno o più giorni di ferie a ridosso dei periodi di luglio e agosto, e tra dicembre e gennaio. È inoltre possibile nominare un sostituto, la cui decisione e la scelta spetta all’amministratore che dovrà assumere con regolare contratto subordinato a tempo determinato il sostituto, anche se convivente con il titolare. In caso contrario il Ccnl prevede che venga riconosciuta al sostituto un’indennità sostitutiva dell’alloggio.

Come spiegato in precedenza ribadiamo che le ferie sono un diritto irrinunciabile (art. 36 della Costituzione), pertanto non è possibile monetizzare la parte di ferie non fruita, Tale atteggiamento è reso illegittimo dall’articolo 10 del dlgs 66/2003 (e a livello europeo dalla direttiva 93/104/Ce), dove si vieta che il periodo minimo legale di quattro settimane di ferie possa essere sostituito dalla relativa indennità sostitutiva.

L’indennità è prevista solo in caso di cessazione del rapporto di lavoro spetterà al lavoratore un’indennità pari alla retribuzione globale di fatto dovuta per le giornate di ferie non ancora godute e maturate fino alla data del termine del rapporto di lavoro.

di Marina Parente, consulente del lavoro per il Magazine Condominio Zero Problema

Terzo capitolo del nostro approfondimento sulla sicurezza antincendio in condominio, relativo ai rischi collegati all’altezze degli edifici così come stabilito dalle norme in vigore. Vediamo anche quali sono gli obblighi dell’amministratore di condominio sulla sicurezza.

Con questo terzo articolo completiamo le casistiche principali, relativamente al pericolo degli incendi, che possono interessare gli edifici residenziali condominiali presenti nelle nostre città.

Con l’introduzione del dpr 151 del 2011 è stata modificata la procedura di rilascio del Cpi (il certificato di prevenzione incendi) sulla base della pericolosità delle attività considerate. Per le centrali termiche si fa riferimento alla potenzialità della caldaia (punto 74 A-B-C);perle autorimesse si fa riferimento all’ampiezza della superficie lorda a disposizione di tale attività (punto 75 A-B-C); mentre per le norme di sicurezza antincendio riguardanti gli edifici residenziali si fa riferimento a una classificazione sviluppata in base all’altezza antincendio del fabbricato, intesa come altezza dell’ultimo piano abitato, rispetto alla quota cui riesce ad avere accesso l’autoscala dei vigili del fuoco.

L’attività elencata al punto 77 viene suddivisa in base all’altezza tra:

77.1.A per fabbricati la cui altezza antincendio è compresa tra 24 metri e 32 metri

77.2.B con altezza antincendio compresa tra 32 metri e 52 metri

77.3.C con altezza antincendio superiore ai 52 metri.

La normativa base per gli edifici residenziali risulta definita nel dm 246 del 16 maggio 1987, ed è stata integrata dal dm del 25 gennaio 2019che ha introdotto il concetto di “gestione della sicurezza antincendio” (Gsa), che definisce i livelli di protezione che dovranno essere garantiti all’interno del fabbricato in base alla pericolosità collegata con l’altezza dell’edificio per l’evacuazione delle persone in caso di incendio.

COSA DEVE FARE IL CONDOMINIO

Diventa così importante predisporre per il condominio una vera e propria pianificazione dell’emergenza.

Questa pianificazione si articola in livelli di prestazione, attribuiti in base alla pericolosità dell’altezza dell’edificio, secondo lo schema di seguito indicato:

• livelli di prestazione 0 per edifici di tipo a) (altezza antincendi da 12 a 24 metri.);
• livelli di prestazione 1 per edifici di tipo b) e c) (altezza antincendi da 24 a 54 metri);
• livelli di prestazione 2 per edifici di tipo d) (altezza antincendi da 54 a 80 metri);
• livelli di prestazione 3 per edifici di tipo e) (altezza antincendi oltre 80 metri).

La pianificazione dell’emergenza, partendo da quella più semplice, può essere limitata all’informare gli occupanti sul comportamento da tenere in caso di eventi eccezionali, dovuta ad eventi di origine naturale: terremoti, nubifragi o eventi accidentali come appunto gli incendi.

Una corretta pianificazione dell’emergenza deve riguardare:

• istruzioni per la chiamata di soccorso e le informazioni da fornire per consentire un efficace soccorso;

• informazioni da fornire alle squadre di soccorso intervenute sul posto;
• azioni da effettuarsi per la messa in sicurezza di apparecchiature ed impianti;

• istruzioni per l’esodo degli occupanti, anche in relazione alla presenza di persone con limitate capacità motorie, ove presenti;
• divieto di utilizzo degli ascensori per l’evacuazione in caso d’incendio, ad eccezione degli eventuali ascensori antincendio da utilizzare con le modalità di cui al dm 15 settembre 2005;
• ove presente l’impianto di rivelazione automatica e manuale dell’incendio dovranno essere previste apposite istruzioni di impiego e attivazione dell’allarme.

Nei casi di compresenza all’interno del fabbricato condominiale di attività lavorative che risultino caratterizzate da promiscuità strutturale, impiantistica, dei sistemi di vie di esodo, le pianificazioni d’emergenza delle singole attività devono tenere conto di eventuali interferenze o relazioni con le attività limitrofe e si dovranno coordinare tra di loro per consentire, in caso di pericolo, un’evacuazione dello stabile il più ordinata possibile. A tale scopo dovranno essere posizionate nei vani scala delle planimetrie per gli occupanti indicanti le modalità e le vie di esodo, al fine di limitare una caotica e disordinata evacuazione.

Un altro aspetto molto importante cui fa riferimento il dm 25 gennaio 2019 è quello che pone l’obbligo di valutare i requisiti di sicurezza antincendio sulle facciate degli edifici abitativi soggetti ai procedimenti di prevenzione incendi. Questo obbligo riguarda anche gli edifici di nuova costruzione e quelli già esistenti alla data di entrata in vigore del decreto (9 maggio 2019), se soggetti al rifacimento di almeno il 50% della superficie delle facciate (con l’eccezione degli edifici per i quali siano in corso lavori sulla base di un progetto approvato dal comando provinciale dei vigili del fuoco o siano già in possesso degli atti abilitativi rilasciati dalle competenti autorità). D’altronde, proprio in questo periodo, è in corso un grosso rilancio dell’edilizia di riqualificazione e rigenerazione dei condomini, potendo usufruire delle agevolazioni del Superbonus 110%, che prevede l’applicazione del cosiddetto “cappotto termico” sulle facciate opache degli edifici.

A tale scopo risultano essenziali il controllo e la verifica dei “Requisiti di sicurezza antincendio delle facciate negli edifici di civile abitazione” come previsto dal già citato dm del 25 gennaio 2019, in particolare all’art.2 dove vengono specificati gli obiettivi da raggiungere. Vediamo nel dettagli gli obiettivi posti dal decreto:

1. a)limitare la probabilità di propagazione di un incendio originato all’interno dell’edificio, a causa di fiamme o fumi caldi che fuoriescono da vani, aperture, cavità verticali della facciata a coinvolgere altri compartimenti sia che essi si sviluppino in senso orizzontale che verticale, all’interno della costruzione e inizialmente non interessati dall’incendio;
2. b)limitare la probabilità di incendio di una facciata e la successiva propagazione dello stesso a causa di un fuoco avente origina esterna, ad esempio un incendio in edificio adiacente oppure da un incendio a livello stradale o alla base dell’edificio;
3. c)evitare o limitare, in caso d’incendio, la caduta di parti di facciata(frammenti di vetri o di altre parti comunque disgregate o incendiate) che possono compromettere l’esodo in sicurezza degli occupanti l’edificio e l’intervento delle squadre di soccorso.

Pertanto è compito dell’amministratore di condominio quello di predisporre periodici interventi di manutenzione, sia per i sistemi attivi antincendio (idranti, sprinkler, estintori, ecc.) sia peri sistemi antincendio passivi per mantenere inalterati i requisiti di resistenza ed impermeabilità al fuoco delle strutture Rei e delle compartimentazioni, ove presenti.

di Andrea Magazzù, ingegnere per il Magazine Condominio Zero Problemi

Il decreto ingiuntivo emesso, su richiesta dell’amministratore, da un giudice nei confronti di un condomino moroso nel pagamento degli oneri condominiali, consente a quest’ultimo di poter fare opposizione se, ad esempio ,la delibera, posta alla base del provvedimento monitorio fosse inficiata da vizi di nullità o di annullabilità.

Fino a prima di un recente intervento della Corte di Cassazione, per poter far valere l’invalidità della delibera il condomino opponente avrebbe dovuto, in un caso simile a quello citato, ottenere un giudizio “autonomo”, ovvero emesso da un altro giudice rispetto a quello che ha emesso il decreto ingiuntivo. Quest’ultimo infatti non avrebbe potuto sindacare la validità della delibera posta a fondamento del decreto ingiuntivo, neppure in via incidentale, essendo il giudizio sulla validità della delibera riservato ad altro giudice dinanzi al quale la delibera viene impugnata (Cass. SU sent. n. 26629/2009; Cass., sent. n. 3354/2016; n. 8685/2019).

In altre pronunce, tuttavia, gli stessi giudici avevano disposto, invece, che il giudice dell’opposizione potesse rilevare d’ufficio la nullità del provvedimento “quando si controverta in ordine all’applicazione di atti (delibera d’assemblea di condominio) posti a fondamento della richiesta di decreto ingiuntivo, la cui validità rappresenta elemento costitutivo della domanda” (Corte di Cassazione, ordinanza n. 16389/2018, sent. n. 305/2016, sent. n. 23688/2014 e n. 1439/2014).

In pratica, poteva essere sottoposto allo stesso giudice dell’opposizione anche il giudizio di invalidità della delibera ma solo per vizi di nullità e non invece quelli di annullabilità per i quali, invece, si doveva procedere con un giudizio separato.

Sul tema è intervenuta con una recente sentenza delle sezioni unite, la suprema Corte di Cassazione (sentenza n.9839/2021)che ha riconosciuto al giudice dell’opposizione la possibilità di sindacare la validità della delibera consentendogli anche di definire, nello stesso giudizio, tutte le questioni di nullità e annullabilità. Un intervento voluto sia per evitare un eventuale contrasto tra giudicati ma anche per ragioni di economia processuale che spingono ad evitare la moltiplicazione dei giudizi.

La validità della delibera posta a fondamento dell’ingiunzione costituisce il presupposto necessario per la conferma del decreto: non può quindi precludersi al giudice dell’opposizione di accertare, ove richiesto o dovuto, la sussistenza del presupposto necessario per la pronuncia di rigetto o di accoglimento dell’opposizione.

Il giudice può sindacare sia la nullità, dedotta dalla parte o rilevata d’ufficio, della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione, sia l’annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest’ultima sia dedotta in via di azione- mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell’atto di citazione in opposizione – ai sensi dell’art. 1137, secondo comma del codice civile nel termine perentorio previsto e non in via di eccezione.

di Luana Tagliolini, giornalista per il Magazine Condominio Zero Problemi