Fra i principali  obblighi di natura fiscale ,  previsti dal legislatore nei confronti dell'amministratore di condominio, vi è il versamento dell'Imu, l'imposta municipale unica, per le parti comuni condominiali. Si tratta di un onere previsto dall'art. 1130 del codice civile, così come modificato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220,secondo cui l'amministratore è tenuto a “eseguire gli adempimenti fiscali”. In ambito tributario la norma che individuale nell'amministratore di condominio “il soggetto tenuto al versamento dell'imposta locale, con riferimento alle parti condominiali comuni”, è contenuto nella legge in materia di ICI(l. 23 dicembre 2000 n. 388).

Con l'art. 9 dlg. n. 23/2011 è stato precisato che  le parti condominiali comuni a cui sono attribuite rendite catastali autonome ,(ad esempio: portineria, area parcheggio, locali per servizi comuni quali il locale lavanderia ecc.) non possono considerarsi beni di proprietà dei singoli condomini come se erano pertinenti. Da ciò deriva che  è onere dell'amministratore di condominio procedere al pagamento delle imposte sulle parti comuni , recuperando, dai singoli condomini, le risorse per il versamento secondo il criterio di  riparto dei millesimi  di proprietà o in base alle stabilite dal regolamento condominiale.Oltre all'obbligo di versamento, per l'amministratore previsto dalla normativa, (dl previstogs. n. 504/1992), all'l'obbligo di presentazione della dichiarazione relativa alle parti condominiali comuni per conto dei condomini.

La nuova Imu.

La legge di Bilancio 2020 è intervenuta in materia di imposto abolendo la UIC (a eccezione della TA.RI)e stabilendo i contorni della nuova Imu che comprende Imu e la TASI . Questa riorganizzazione, pur  confermando i tratti essenziali delle precedenti imposte,  ha il merito di aver conferito organicità in una ottica di semplificazione degli adempimenti fiscali. I termini per il pagamento dell'imposta, sono fissati, come per la precedente Imu, in scadenza:  la prima di acconto il 16 giugno  e la  seconda a saldo il 16 dicembre . La prima rata di acconto si paga in base all'aliquota dei dodici mesi dell'anno precedente, la seconda rata a saldo sulla base delle delibere comunali pubblicata entro il 28 ottobre di ciascun anno di imposta , quindi, ogni anno, al fine di evitare errori di calcolo per eventuali aliquote modificate, necessita di comprendere le delibere comunali. Si può scegliere di pagare tutto in un'unica soluzione entro il 16 giugno, avendo cura, entro il 16 dicembre, di verificare che non ci sia stata variazione di aliquota, diversamente va versata la differenza.

Vieni a calcolare l'Imu.

Ai fini del calcolo IMU si procede  rivalutando la rendita catastale del 5%,  poi, per ottenere l'imponibile sui cui calcolare l'impostazione, si applica il coefficiente previsto a seconda della categoria catastale (a titolo esemplificativo per le   catastali A/2 – A/3 C2,  C6 il coefficiente è 160, per categoria A/10 è 80, per categoria C1 –negozi e botteghe è 55)  –  (sono le categorie che interessano principalmente le proprietà condominiali). Ottenuto l'imponibile si applica  l'aliquota prevista dal Comune , si ottiene in tal modo l'imposta da raggiungere che, in caso di vendita o acquisto in corso dell'anno, va rapporta ai mesi di possesso.
L'IMU si versa utilizzando il modello F24 ordinario o semplificato  indicando il codice tributo che solitamente, per i fabbricati, è 3918, il codice catastale del Comune, il numero degli immobili, l'anno di impostazione da indicare nella apposita casella se si tratta di acconto o saldo o di entrambi. Si può pagare anche con l'apposito bollettino postale o tramite la piattaforma PagoPA.

di Francesca Bonanata, commercialista per il Magazine Condominio Zero Problemi

Troverete tante notizie e tanti approfondimenti su domande che hanno bisogno di letto altrove, a meno esperti che non siate dei veroi del settore (nel qual caso attendiamo i vostri articoli!). Pur sentendo parlare ogni giorno di Superbonus in pochissimi sanno ad esempio che i recenti incentivi riguardano anche la possibilità di cambiare i rubinetti di casa. Un tema particolarmente caro a Condominio Zero Problemi in quanto essenziale per il rispetto dell'ambiente. O ancora, per restare in tema, ci occupiamo i questo numero del nuovo regolamento del verde di Roma. Non a noi abbiamo deciso di aggiungere una rubrica "Lo sapevi che. " proprio per parlare in ogni numero di diritti e opportunità che ci riguardano e spesso non si conosce.

componente ancora approfondimenti sull'applicazione pratica del Superbonus che è sicuramente il tema del 2021 (per chi non aveva letto i precedenti numeri, tutti gli articoli sul Superbonus sono scaricabili gratuitamente dal sito condominiozeroproblemi.it nella sezione “magazine”).

La copertina di questo numero invece abbiamo voluto dedicarla ai proprietari di immobili, abitativi e commerciali, che devono ancora recuperare i canoni non riscossi durante i mesi di lockdown. Un tema che riguarda le migliaia di famiglie a cui lo Stato ha chiesto un sacrificio per aiutare in particolare le attività produttive e che è giusto che sappiano come muoversi e quali percorsi dal punto di vista legale.

Di Andrea Battistuzzi, giornalista per il Magazine Condominio Zero Problema

Esistono criteri oggettivi che devono far scattare un campanello d'allarme quando non vengono rispettati. Si rischia non solo una cattiva gestione ma anche di ricevere sanzioni per il condominio.

L'operato di un amministratore di condominio non è mai valutato allo stesso modo dai diversi condomini, ognuno applica un personale metro di giudizio, molto soggettivo.

I criteri oggettivi di valutazione e esistono sono desumibili dal codice civile, ma non sempre vengono adottati. Vediamo dunque nel dettaglio quali sono i principali criteri che un buon amministratore di condominio dovrebbe garantire:

• osare  eseguire alle  deliberazioni adottate dall'assemblea, riscuotere le somme approvate e pagare i fornitori;
• aggiornare e custodire i  registri del condominio  (registro dell'anagrafica, dei verbali, di nomina e revoca dell'amministratore e di contabilità);
• applicare il  regolamento condominiale ;
• adempiere a tutti gli  obblighi fiscali  condominiali;
• redigere il rendiconto annuale  delle spese e convocare l'assemblea per la sua approvazione entro i 180 successivi alla scadenza dell'anno finanziario;
• promuovere le azioni di  recupero dei crediti  nei confronti dei morosi;
• far transitare sul  c/c bancario o postale  condominiale tutte le somme incassate a qualsiasi titolo e pagate;
• rappresentare e tutelare il condominio  nei modi e nelle forme stabilite dal codice civile;

Il mancato adempimento di anche una delle attività sinteticamente sopra indica può portare alla revoca giudiziaria dell'amministratore.

Ma vediamo ora quali sono i principali  campanelli d'allarme  di cui tenere conto per evitare spiacevoli sorprese. Il primo è senza alcuna ombra di dubbio la  mancata convocazione dell'assemblea annuale  con la quale l'amministratore deve rendere conto del proprio operato, se ci fosse un ritardo deve essere giustificabile oggettivamente. Un secondo campanello è la presentazione del rendiconto di spesa annuale incompleto, cioè privo di elementi essenziali per poterlo discutere, alcuni quali la  “nota integrativa”  o la  “situazione patrimoniale”. Nella nota integrativa deve essere indicatore sinteticamente cosa è successo durante l'anno oggetto di discussione, mentre la situazione patrimoniale è un documento essenziale e di raccordo con le precedenti gestioni, ordinarie e straordinarie, dove devono essere necessari i crediti, i debiti, i fondi , l'eventuale TFR del portiere se presente, le giacenze di cassa sui c/c condominiali, ecc. La mancanza di tale documento o la non redazione in modo corretto, di solito, deve far pensare che l'amministratore nasconde qualcosa.

Un terzo elemento  da non sottovalutare mai è l'eventuale rifiuto o la  riluttanza dell'amministratore a non fornire la documentazione richiesta  da un condominio, sia di natura contabile che amministrativa. Un buon amministratore deve consentire ai condomini di accedere a tutta la documentazione condominiale, meglio se viene a disposizione preventivamente online su un'apposita piattaforma. In tal modo la trasparenza è massima e non c'è neanche il fastidio di doverla chiedere. Un  quarto campanello d'allarme è dato dalla gestione delle morosità in modo imparziale, infatti non adeguato recupero dei crediti condominiali porta, senza alcun dubbio nel medio termine, a gravi scompensi dell'attività di un condominio, sanabili solo con esborsi da parte dei condomini virtuosi.

Da  ultimo , ma non per questo meno importante, è la corretta gestione degli adempimenti fiscali di cui il condominio viene a conoscenza solo nel termine lungo e che può portare a sanzioni importanti.

di Battista Praino, amministratore condominio

Per una buona manutenzione del verde condominiale è opportuno misurare quello che dobbiamo mantenere.

Spesso l’area destinata a verde comprende una parte a prato, vari alberi ed arbusti e una siepe perimetrale. Aiole fiorite, piante in vaso e l’impianto di irrigazione possono completare il tutto.

Gli interventi che riguardano la cura del giardino condominiale, sia che siano ordinari (il taglio del prato, le concimazioni, la potatura di siepi ed arbusti), che straordinari (potatura o l’abbattimento di alberi) dovrebbero essere organizzati e pianificati, cosi da ottimizzare le risorse investite e ottenere il massimo risultato qualitativo, secondo i desiderata del condominio.

Sarebbe quanto mai opportuno che la pianificazione venisse effettuata da un professionista, o da una azienda qualificata, e dovrebbe comprendere:

• un censimento quantitativo delle specie vegetali presenti;
• uno screening visivo delle condizioni generali fitosanitarie di tutte le specie vegetali presenti;
• eventuali indagini diagnostiche, ad esempio per valutare la stabilità degli alberi;
• una pianificazione progettuale e una quantificazione economica degli interventi ordinari e straordinari.
• Quindi in ogni condominio sarebbe opportuno avere una tabella, ad esempio, come quella sotto, in cui si riporta l’inventario della vegetazione e degli impianti, la modalità e la tempistica degli interventi.

Le recenti normative (legge 154 del 28/07/2016 –“Esercizio dell’ attività di manutenzione del verde”)indicano di servirsi di ditte iscritte ad appositi registri (RUP) o in possesso di attestato di idoneità che accerti le adeguate competenze.

di Gino Francesco Vannucci, agronomo per il Magazine Condominio Zero Problemi

Si possono riprendere le telecamere per ciò che succede nel condominio? Quali sono i limiti e quali regole vanno rispettate per garantire allo stesso tempo sicurezza e privacy dei condomini?

Esigenze tutela della propria incolumità e del patrimonio sono più avvertite ed allestimenti sempre installazioni di  impianti di videosorveglianza condominiali , individuare i responsabili accessi da parte di condominio di estranei, individuare i responsabili accessi da parte di condominio di estranei, individuare i responsabili di eventuali condotte illecite commesse all'interno dello stesso e trarne fonte di prova in eventuali azioni civili e penali.

Non è raro che all'interno dello stabile ricorrano contrasti anche accesi tra condomini, che a volte sfociano in vere e proprie azioni di danneggiamento, lancio di cose o comportamenti ingiuriosi, di minaccia se non al vero e proprio stalking, di cui si può avere Con l'impianto di videosorveglianza  che funge così sia da deterrente e sia da traccia  strumento di prova in eventuali azioni civili e penali.

L'adozione di un impianto di videosorveglianza condominiale deve essere preceduta dall'approvazione da parte dell'assemblea , con la maggioranza degli interventi che rappresentano la metà del valore dell'edificio, come recita l'articolo 1122-ter del codice civile, ed attuata nel rispetto di tutte le misure previste dalla normativa privacy (Codice e Regolamento, rispettivamente D.Lgs. n.196/2003 e Regolamento UE 2016/679-GDPR) nonché dalle indicazioni espresse in tema di videosorveglianza dal garante privacy.

Dall'insieme di tali si ricava che le telecamere  possono riprendere esclusivamente le aree comuni , quali portone di ingresso, androni, cortili, pianerottoli, accessi secondari, garage o rimesse, evitare norme di riprendere spazi privati ​​adiacenti, contemperando le esigenze di sicurezza comune con quelle di riservatezza connesse alla proprietà privata ed alla vita che all'interno vi si svolge, che deve rimanere scevra da interferenze, come abitazioni, terrazzi o giardini privati ​​e così via, nei quali i legittimi titolari possono far valere il proprio diritto alla esterne riservatezza

Le riprese andranno dunque compiute nel  rispetto della privacy , nel senso che sarà ammesso all'ambiente ove transita un numero indeterminato di persone, non deputate quindi allo svolgimento di vita privata ma  non si potrà puntare l'obiettivo verso la proprietà esclusiva di altri condomini  né su altri beni non oggetto di tutela o non rilevanti ai fini della sicurezza, quali strade private, edifici limitrofi, esercizi commerciali o particolari.

Non sarà così lecita una telecamera che, seppur posta in zona comune, riesca comunque a riprendere spazi di vita privata all'interno di un'abitazione o altra zona privata.

Nell'elaborazione normativa della fattispecie, la giurisprudenza chiamata a pronunciarsi su simili condotte, ha mutuato alcune previsioni del codice penale in cui si svolge la vita privata del titolare che ha facoltà di concedere e il diritto di luogo in cui si svolge la vita privata l'accesso a terzi e di violazione di domicilio (articolo 64 del codice penale), per evitare il divieto di intrusione nella sfera privata altrui anche con nuovi strumenti tecnologici.

Si reputano illecite le Interferenze nella vita privata (articolo 615-bis del codice penale) attuate da chi “ mediante l'uso di strumenti di ripresa visiva o sonora, si procura indebitamente notizie o immagini attinenti alla vita privata ” altrui, ed anche chi rivela o diffusione, via qualsiasi mezzo di informazione al pubblico le notizie o le immagini ottenute in tal modo, punite con la  reclusione da sei mesi a quattro anni , salvo che il fatto costituisca più grave reato.

Pur applicandosi la normativa in tema di privacy e di dati personali, non richiedere il consenso per le riprese ma dovrà  segnalarsi la presenza delle telecamere , dandone avviso, anche sintetico mediante cartelli esplicativi da esporre nei luoghi di passaggio, ritenuti sufficienti per immediatezza comunicativa dal garante, i quali portare a una breve descrizione delle finalità delle riprese ed indicare il responsabile del trattamento dei dati.

Le riprese sono infatti dati personali (dati biometrici), raccolti per la sicurezza di persone e cose, che possono essere conservati per un periodo limitato di tempo, generalmente non superiore alle 24-48 ore, in quanto non a trattamento, dovendovi ricorrere solo in conseguenza di un evento dannoso o criminoso ma che, diversamente,  in nessun caso potrebbero essere diffusi .

Trattandosi di impianto condominiale, il responsabile del trattamento, di norma l'amministratore delegato appositamente dall'assemblea, dovrà aver cura di custodire l'impianto (nelle sue componenti hardware e software) collocandolo in posizione sicura ed al riparo da accessi non autorizzati, con Camicia di sovra-registrazione continua delle immagini dopo le 24-48 ore.

Ai nostri giorni guida le installazioni di  impianti privati ​​di videosorveglianza  da parte di singoli condomini, a tutela della propria incolumità e del proprio patrimonio.

In questo caso  l'impianto privato non sarà soggetto ad approvazione dell'assemblea , in quanto finalizzato all'incremento della sicurezza del singolo, ma dovrà evitare di riprendere spazi comuni o soggetti che transitino in esse, potendo riprendere solo gli spazi privati ​​o pertinenziali esclusivi , quali il proprio portone di ingresso, le terrazze, i lastrici ad uso esclusivo, i giardini, il singolo box o posto auto.

Data la natura privata delle occorrenze e trattandosi di esclusiva proprietà, non si applica la disciplina dettata in tema di privacy e non sarà avvertire i terzi della presenza dell'impianto (seppur l'avviso o cartello sembri consigliabile), salvo informare gli altri condomini, i quali potrebbero delegare l'amministratore a verificare che le riprese abbiano effettivamente ad oggetto i soli spazi privati, ma l'amministratore non sarà soggetto ad alcuna prescrizione di legge.

In caso di impianto privato, il divieto di interferenza nella vita privata altrui sarà sempre valido ed in più  condominio non potrà certo installare il singolo telecamera a ripresa degli spazi comuni , non vi collegamenti funzionali con le esigenze di sicurezza. Il singolo non potrà riprendere l'intero garage per controllare i movimenti del palazzo, ma potrà solo visionare il proprio box o posto auto.

Il limite della ripresa privata è dunque costituito dall'altrui proprietà privata e dalla generica ripresa di aree comuni, mentre queste ultime potranno essere residuemente coinvolte nella ripresa. Una telecamera posta davanti al proprio ingresso, ad esempio, potrà riprendere solo parte delle scale e del pianerottolo ma non dovrà riprendere l'ingresso del vicino di pianoforte.

Si raccomanda dunque di porre attenzione al corretto posizionamento degli impianti di videosorveglianza, sia condominiali che privati, ed più all'utilizzo dei dati che se ancor ne ricavano.

di Fabrizio Pacileo, avvocato per il Magazine Condominio Zero Problemi

Virus e cyberattacchi riguardano oggi anche le piccole realtà condominiali. Cosa chiedere al proprio amministratore per proteggere in modo sicuro anagrafiche e dati personali.

La rete informatica dove vengono gestiti, trattati e conservati i documenti ed i data base dell’anagrafe condominiale diventa sempre più complessa e “connessa”. Con l’avvento dei sistemi informativi e la loro evoluzione continua, è sorta la necessità di garantire l’integrità e l’affidabilità dei dati dei condomini nel tempo, impresa abbastanza “ardua” in questa epoca dove cyberattacchi, virus, worm minacciano ogni giorno seriamente i sistemi server e i computer della rete.

Per anni ho visto sottovalutare questa problematica che oggi più che mai vede esposti i sistemi a malintenzionati che in qualsiasi momento potrebbero far perdere o danneggiare i dati irrimediabilmente.

Per correre ai ripari la soluzione professionale è senz’altro installare e configurare i sistemi gestionali necessari per gestire le anagrafiche e tutte le cartelle di condivisione contenenti i documenti in una rete LAN basata su server controller di dominio, la quale gestirà tutta la sicurezza degli accessi alle risorse condivise, attraverso un sistema di comunicazione crittografato, utilizzando password di autenticazione a scadenza con obbligo di complessità.

Tutti gli utenti che accederanno alle informazioni saranno profilati in base ai criteri di responsabilità e di ruolo (Amministratore, contabile, geometra, avvocato etc..), sarà prevista una disconnessione automatica dei pc in caso di inattività per più di dieci minuti, controllo della navigazione in internet attraverso una rete VPN crittografata, il traffico dei dati sarà filtrato da un firewall hardware di ultima generazione con dispositivo antispyware incorporato.

I software antivirus professionali verranno installati su tutti i server e le postazioni client della rete, e si terranno sempre costantemente aggiornati.

Indispensabile anche un sistema di backup basato su copie di sicurezza, effettuato sia su supporti locali che su supporti remoti, quest’ultimi installati per maggior sicurezza in caso di eventi accidentali come incendi, furti, etc. I locali server dovranno essere chiusi e protetti da un ottimo sistema di allarme antintrusione, corredato da un sistema di videosorveglianza.

Un attento amministratore dovrà quindi avere all’interno nel suo staff un IT manager certificato che si occuperà del corretto funzionamento dei sistemi, monitorando costantemente il traffico della rete, si interesserà di intervenire tempestivamente in caso di anomalie rilevate, e formerà il personale a un corretto utilizzo dei sistemi, sia all’interno dell’ufficio che in modalità smartworking.

di Maurizio Maddalo, IT manager di Condominio Zero Problemi

In caso di danni ai condomini o a terzi la giurisprudenza ha chiarito, anche di recente, quando la responsabilità penale sia da ascrivere all’amministratore e quando ai proprietari che non possono ritenersi sempre “immuni”.

Il codice penale non prevede ipotesi di reati “propri” dell’amministratore di condominio, vale a dire reati nei quali questi sia espressamente indicato dalla legge come agente, eppure egli può incorrere in diverse ipotesi di responsabilità penale qualora venga meno ai propri doveri o non vi adempia con la dovuta diligenza. Tra le diverse fonti di responsabilità (anche) penale dell’amministratore di condominio, merita senz’altro di essere menzionata l’omessa manutenzione del fabbricato.

La norma di riferimento è l’articolo 677 del codice penale, secondo cui “il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina ovvero chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell’edificio o della costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo, è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da euro 154 a euro 929.La stessa sanzione si applica a chi, avendone l’obbligo, omette di rimuovere il pericolo cagionato dall’avvenuta rovina di un edificio o di una costruzione. Se dai fatti preveduti dalle disposizioni precedenti deriva pericolo per le persone, la pena è dell’arresto fino a sei mesi o dell’ammenda non inferiore a euro 309”.

La norma, dunque, prevede nei casi di cui ai primi due commi l’applicazione di una sanzione amministrativa, riservando l’applicazione della sanzione penale della pena alternativa dell’arresto o dell’ammenda al caso in cui dal fatto sia derivato pericolo alle persone. Si tratta, come chiarito giurisprudenza di legittimità, di un reato di natura permanente, in quanto lo stato di consumazione sussiste finché il pericolo concreto per la pubblica incolumità non sia cessato.

Per poter andare esenti da responsabilità penale è pertanto necessario agire sulla specifica situazione di pericolo, rimuovendone le cause o – quantomeno – neutralizzandone gli effetti con opere provvisorie ed urgenti oppure interdicendo, se possibile, l’accesso o il transito nelle zone pericolanti.

Per quanto concerne il caso specifico dell’amministratore condominio, la Corte di Cassazione ha più volte affermato che, sulla base delle norme di cui agli articoli 1130 comma 1, numeri 3 e 4 e 1135 comma 2  del codice civile, egli sia titolare di una “posizione di garanzia”, dovendo riconoscersi in capo allo stesso l’obbligo giuridico di attivarsi senza indugio per la eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a cagionare violazione della regola del neminemlaedere.

L’amministratore, dunque, deve garantire l’incolumità sia dei condomini che dei passanti ed in virtù di tale posizione di garanzia è responsabile in caso di pericoli o danni derivanti dalla difettosa manutenzione dell’immobile. Questo però non significa che egli debba sempre e comunque essere chiamato a rispondere ai sensi dell’articolo 677 del codice penale, facendo in qualche modo da “scudo penale”, in quanto soggetto attivo del reato,  al posto dei proprietari dell’immobile.

Infatti, se non v’è dubbio  che l’amministratore debba attivarsi, comunicando il pericolo all’assemblea e, laddove possibile economicamente, avviando i lavori, è altrettanto vero che qualora l’assemblea non riesca a deliberare sul punto o non voglia effettuare i lavori, o qualora il conto corrente condominiale sia incapiente, l’amministratore non potrà essere ritenuto penalmente responsabile nel caso in cui abbia comunque intrapreso tutte le azioni di propria competenza (ad esempio transennando l’area pericolosa).

Come chiarito dalla stessa suprema corte in una recente pronuncia: “in tema di omissione di lavori in costruzioni che minacciano rovina negli edifici condominiali, nel caso di mancata formazione della volontà assembleare e di omesso stanziamento di fondi necessari per porre rimedio al degrado che dà luogo al pericolo, non può ipotizzarsi la responsabilità per il reato di cui all’art. 677 del codice penale. a carico dell’amministratore del condominio per non aver attuato interventi che non erano in suo materiale potere, ricadendo in siffatta situazione su ogni singolo proprietario l’obbligo giuridico di rimuovere la situazione pericolosa, indipendentemente dall’attribuibilità al medesimo dell’origine della stessa” (così Cass. Pen, Sezione I Penale, sentenza  n.50366/2019).

di Maria Valeria Feraco, avvocato per il Magazine Condominio Zero Problemi

I doveri di chi si appresta a installarvi un cancello o la porta di un garage e l’importanza della sua manutenzione. Ecco cosa prevedono le norme per l’installazione delle chiusure automatiche.

Ogni chiusura automatica (cancelli, barriere, porte da garage o pedonali motorizzate), essendo costituita da un “insieme equipaggiato di un sistema di azionamento diverso dalla forza umana o animale diretta, composto di parti o di componenti mobili, collegati tra loro solidamente per un’applicazione ben determinata”, risponde pienamente alla definizione di “macchina”. La definisce così la cosiddetta “direttiva macchine” dell’Unione europea (Dir. 2006/42/CE).

Ma quali sono i doveri di chi installa un cancello in un condominio piuttosto che la porta di un garage? Cosa dobbiamo assicurarci che faccia?

La “direttiva macchine” stabilisce inequivocabilmente che, se la macchina non è fornita integralmente (ante, motore, centralina, ecc.) da uno stesso costruttore, l’installatore che “motorizza” una porta o un cancello diventa “costruttore della macchina”.

Il responsabile della buona esecuzione della macchina non sarà quindi il proprietario, oppure il fabbro che realizza l’anta, ovvero il costruttore dei singoli componenti, bensì colui che installa l’automazione assemblando componenti diversi.

La ditta che installa la chiusura, oltre a progettare, realizzare e collaudare la macchina “a regola d’arte”, dovrà anche assicurarsi di:

1. redigere il fascicolo tecnico e conservarlo per almeno 10 anni;
2. redigere la dichiarazione di conformità UE, con cui dichiara che la macchina è conforme a tutti i requisiti delle direttive europee;
3. apporre sulla chiusura motorizzata la marcatura CE ed una targhetta con i dati identificativi dell’installatore e della macchina;
4. consegnare al proprietario copia della dichiarazione di conformità UE e il manuale d’uso e manutenzione.

Responsabilità del proprietario
L’acquirente proprietario della macchina che viene installata, o il legale rappresentante, deve (v. D.M. 37/08 art. 8):

• affidare l’installazione, la manutenzione o l’esecuzione dei lavori straordinari ad imprese abilitate;
• adottare le misure necessarie per conservarne le caratteristiche di sicurezza previste dalla normativa vigente in materia.

Inoltre gli incidenti che si sono verificati negli ultimi anni, spesso anche mortali, hanno ulteriormente evidenziato l’importanza di sottoporre periodicamente la macchina a una verifica finalizzata a stabilire se il cancello che abbiamo installato (o un’altra “macchina”) abbia mantenuto i livelli di sicurezza originari.

di Luciano Fulfaro Bianchi, ingegnere per il Magazine Condominio Zero Problemi

Le decorazioni natalizie sono un momento di spensieratezza e di festa ma bisogna conoscere alcune norme per evitare che si trasformino in un problema. E teniamo sempre a mente che un addobbo rappresenta e descrive anche chi vive nel fabbricato.

Da sempre l’8 dicembre è la data in cui le famiglie italiane predispongono gli addobbi per le imminenti festività. Più si sente il Natale e più si ha desiderio di addobbare la propria abitazione con un albero natalizio, con stelle di natale, con luminarie, con le più svariate tipologie di palline colorate e soprattutto con numerosi babbi natale, che ormai sono entrati a far parte della nostra cultura. Ma in ambito condominiale si ha la stessa facoltà di manifestare liberamente questo irrefrenabile desiderio di addobbi?

Vediamo chi lo può fare, quali sono le norme e quali sono i limiti ai quali ci dobbiamo attenere per non incorrere in sanzioni.

Va subito precisato che negli spazi condominiali per allestire qualsiasi tipologia di addobbo natalizio può operare solo un incaricato dell’amministratore, il quale dovrebbe anche essere autorizzato dall’assemblea condominiale, mai il singolo condomino. Le spese sostenute sono sempre a carico del condominio.

Un primo limite che si ha può derivare dal regolamento condominiale, soprattutto se di natura contrattuale. Nella maggioranza dei casi nel regolamento non è indicato nulla, ma se così non fosse bisognerebbe attenersi a quello che vi è riportato. In mancanza di riscontri nel regolamento si deve evitare di violare le norme previste dal codice civile in materia di decoro architettonico e sicurezza nello stabile condominiale. Quanto sopra riportato si applica anche per gli addobbi in aree private quali i balconi, le finestre e i terrazzi a uso esclusivo.

In riferimento alla sicurezza negli edifici gli addobbi non possono in alcun modo alterare gli standard di sicurezza previsti per le parti comuni, soprattutto se il condominio ha un dipendente. Sicurezza che riguarda sia gli impianti elettrici, bisogna evitare quindi che si possano verificare corti circuiti, evitare che possano cadere accidentalmente addobbi e provocare lesioni a terzi, evitare la presenza di fili elettrici volanti e non predisposti a norma di legge, evitare ingombri tali da ridurre lo spazio necessario per il transito, etc.

Eventuali sinistri potrebbero non essere adeguatamente coperti dalla polizza RC condominiale e pertanto rimanere in capo ai condomini per l’aspetto civilistico e all’amministratore per l’aspetto penale, qualora si dovesse manifestare. Pertanto sì agli addobbi, ma con le dovute accortezze e nel rispetto delle norme di sicurezza. Per quanto riguarda il decoro architettonico ci sono meno problemi, in quanto essendo gli addobbi per loro natura temporanei, non hanno vincoli particolari se non quelli del buon gusto. Anche se temporanea una decorazione deve sposarsi bene con l’architettura del fabbricato. È da evidenziare al riguardo che l’addobbo di un androne condominiale identifica oltre che la tipologia di fabbricato anche e soprattutto coloro che vivono in quell’immobile e come conseguenza deve essere fatto con criterio e buon gusto.

Nella speranza che questo Natale ci porti come regalo la fine di questi lunghissimi e devastanti mesi di pandemia da Covid-19, auguro a tutti un Buon Natale allietato da meravigliosi addobbi natalizi.

di Mariolina Servino, Art Director per il Magazine Condominio Zero Problemi

Le autorimesse condominiali devono rispettare precise regole antincendio, a seconda delle loro dimensioni e in casi specifici va chiesto il Certificato di prevenzione incendi.

Nell’ambito della sicurezza antincendio degli edifici condominiali le autorimesse condominiali assumono una particolare rilevanza, anche alla luce delle nuove norme che hanno modificato le classificazioni precedenti. Le linee guida considerano, a differenza del passato, anche le autorimesse cosiddette “sotto soglia” che erano escluse dalla necessità di avere il vecchio Certificato di prevenzione incendi (Cpi), oggi sostituito dalla Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

Inoltre è stata abolita la regola tecnica prescrittiva che prevedeva la necessità del rilascio del Cpi per le autorimesse che consentissero il parcheggio di nove autoveicoli ed oltre. Pertanto, se dal computo della superficie di pertinenza dell’autorimessa, comprese le superfici dei box interni, si dovesse superare la superficie di 300 metri quadrati, si renderà necessario richiedere il Certificato di prevenzione incendi, anche se in precedenza non era richiesto.

Molto importante, al riguardo, è la circolare n.17496/2020, del Dipartimento dei Vigili del fuoco che ha fornito le linee guida da applicare alle autorimesse aventi superficie non superiore a 300 metri quadrati che vengono raggruppate in due classi:

• Classe A1, relativa alle autorimesse aventi una superficie fino a 100 m²;
• Classe A2, relativa alle autorimesse con superficie compresa tra 100 e 300 m².

Tra gli aspetti più rilevanti che occorre garantire in queste autorimesse sotto soglia, ovvero non soggette al Certificato di prevenzione incendi, vanno segnalati:

• le strutture portanti devono avere una classe di resistenza al fuoco pari o superiore a R30;
• le comunicazioni(cioè le porte) presenti tra l’autorimessa e i locali a diversa destinazione devono essere realizzate con porte metalliche piene, in caso di luoghi non aperti al pubblico, o con porte di classificazione almeno E30, in caso di luoghi aperti al pubblico;
• devono essere presenti un numero adeguato di estintori, posizionati in modo tale che il percorso massimo per raggiungere l’estintore più vicino non sia superiore a 30 metri da ciascun punto dell’autorimessa;
• in caso di presenza di vie di esodo unidirezionali, la lunghezza massima consentita è pari a 30 metri; la larghezza delle vie di esodo orizzontali invece deve essere pari ad almeno 0,8 metri; mentre per quelle verticali la larghezza deve essere non inferiore a0,9 metri.
• le aperture per lo smaltimento di fumi e calore devono avere una superficie utile non inferiore a 1/40 della superficie lorda dell’autorimessa e devono aprirsi su spazio a cielo libero.

Il dpr151/2011, per quanto riguarda le autorimesse condominiali, individuate al punto 75 dell’elenco, ha suddiviso le autorimesse in tre livelli di pericolosità, in base alla superficie lorda utilizzata:

Autorimesse di I° livello – 75.1.A – Attività a basso rischio, quando la superficie dell’autorimessa risulta compresa tra i 300e 1.000metri quadri. In questo livello l’autorizzazione all’esercizio è diretta e si ottiene presentando la Scia con le asseverazioni e le certificazioni previste, dopo aver realizzato tutte le opere necessarie, per il rispetto delle norme in materia.

Autorimesse di II° livello – 75.2.B – Attività a medio rischio. Si tratta delle autorimesse con superficie compresa tra i 1.000e i 5.000metri quadri per le quali è necessario presentare un progetto che dovrà ottenere il parere di conformità da parte dei Vigili del Fuoco. Parere che in alcuni casi viene dato con delle prescrizioni. Eseguiti i lavori previsti dal progetto e prima di aprire l’autorimessa si dovrà sempre presentare la Scia, con l’asseverazione e le certificazioni previste.

Autorimesse di III° livello – 75.3.C – Attività ad elevato rischio. Parliamo di autorimesse molto grandi, con superficie tra i5.000e i 10.000metri quadri. La valutazione di conformità del progetto ai criteri di sicurezza antincendio verrà rilasciato entro 60 giorni, ed in questo caso, ultimati i lavori e seguita la procedura, il Cpi Sarà rilasciato su richiesta, a seguito del verbale della visita tecnica di controllo con sopralluogo (entro 60 giorni dalla fine lavori).

Come per le altre attività soggette al controllo antincendio, anche per le autorimesse il Cpi ha la necessità di essere rinnovato ogni cinque anni, a carico del responsabile dell’attività, il quale dovrà certificare che non ci sono state variazioni rispetto alle condizioni per le quali era stato precedentemente rilasciato.

Occorre sempre tenere presente in materia di sicurezza che nell’autorimessa è vietato:

1. a) usare fiamme libere;
2. b) depositare sostanze infiammabili o combustibili;
3. c) eseguire riparazioni o prove di motori;
4. d) parcheggiare autoveicoli con perdite anormali di carburanti o lubrificanti.
5. e) all’interno dell’autorimessa, inoltre, è proibito fumare.

Mezzi di estinzione portatili sono previsti per le autorimesse del I° livello 75.1.A,gli estintori devono essere disposti presso gli ingressi o comunque in posizione ben visibile e di facile accesso. Per le autorimesse del II° e III° livello 75.2.B e 75.3.C sarà necessario realizzare impianti idrici antincendio. I pavimenti devono essere realizzati con materiali impermeabili e devono presentare pendenza sufficiente per il convogliamento in collettori delle acque e la loro raccolta in un dispositivo per la separazione di liquidi infiammabili dalle acque residue.

di Andrea Magazzù, ingegnere per il Magazine Condominio Zero Problemi