Quali sono le avvisaglie che mi aiutano a capire che il mio amministratore di condominio può creare danni al Condominio?

Per rispondere in modo esaustivo ad una domanda del genere necessiterebbe almeno 3/4 ore di tempo e potrebbe diventare noiosa la lettura.

Mi limiterò pertanto ad indicare solo i principali elementi che possono essere utilizzati, da un condomino virtuoso, come indicatori per valutare se l'amministratore del suo condominio opera in modo corretto o meno. Poi starà alla persona interessata valutare se è il caso di continuare con questo amministratore o rivolgersi ad un altro che fornisca maggiore garanzia.

in via preliminare ricordo quali sono I principali compiti e doveri di un amministratore di condominio; questi sono dettati dagli art. 1129 e 1130 del cod. civ. e possono essere riassunti per brevità nei seguenti punti:

- Convocare l'assemblea annuale per l'approvazione del Rendiconto di spesa relativo all'anno precedente e per l'approvazione del Preventivo di spesa per l'anno corrente .;

- Aprire un c / c bancario o postale per la gestione di quel determinato condominio e far transitare tutte le somme, sia in entrata (versamenti di rate condominiali) sia in uscita (pagamento delle utenze, dei fornitori, degli oneri fiscali, ecc.) ;

- Dare esecuzione alle delibere assembleari ;

- Far rispettare il regolamento di condominio;

-Gestire le manutenzioni ordinarie e straordinarie di tutte le parti comuni;

- Adempiere agli abbonamenti fiscali;

-Tenere ed aggiornare il Registro dell'Anagrafe Condominiale;

- Custodire e gestire tutta la documentazione condominiale , documentazione che è di proprietà del condominio e che deve essere riconsegnata nella totalità alla fine dell'incarico;

- Gestire con efficienza ed efficacia la dolorosa problematica relativa al Recupero forzoso delle quote condominiali dovute dai condomini al Condominio.

IL principale campanello di allarme è senza alcun dubbio la tempistica con la quale viene convocata l'assemblea annuale , assemblea nella quale l'amministratore attraverso la presentazione del Rendiconto di Spesa e degli allegati relativo all'anno precedente presenta i vari conti delle singole spese che ha sostenuto durante la sua gestione; il Rendiconto è essenziale per valutare il suo operato, ma ancora più essenziale è la Situazione Patrimoniale. Documento, che esaminiamo qui in estrema sintesi, che serve per raccordare i vari anni della gestione condominiale e dove si riportano i Crediti del condominio, i Debiti, la giacenza sul C / C condominiale, i Fondi del condominio, il TFR del portiere, ecc . Se manca questo documento di solito, non sempre, l'amministratore nasconde qualcosa. E 'da richiedere immediatamente e va valutato. La normativa applicabile che il Rendiconto di spesa deve esserepresentato obbligatoriamente entro 180 giorni dalla scadenza dell'anno dell'esercizio. (se l'anno coincide con l'anno solare va presentato entro il 30 giugno, se l'anno termina il 31 marzo va presentato entro il 30 settembre, e così via). La mancata presentazione nei termini comporta la decadenza dell'amministratore dall'incarico, non è automatica ma va fatta valere nelle sedi competenti.

Verificare sempre quali sono le motivazioni che portano un amministratore ad un eventuale ritardo, se sono dovute a fatti oggetti, non rappresentano certamente un valido motivo che per pensare che l'amministratore stia operando in modo inadeguato. Se, come a volte capita, che i ritardi sono sensibili e ripetitivi è necessario richiedere immediatamente un'assemblea e valutare attentamente se è il caso di continuare con questo amministratore.

Un secondo campanello di allarme è sicuramente il C / C bancario o postale Condominiale. Se si hanno dubbi sulla corretta gestione di un amministratore necessario immediatamente copia degli estratti conti bancari; da questi si capisce subito vengono gestiti i vostri denari.

Un terzo elemento è non consentire all'amministratore di presentare preventivi di spesa di lavori in via esclusiva; a parte la piccola manutenzione ordinaria che è necessario per che sia gestita direttamente dall'amministratore, l'amministratore per gli appalti non ordinari è tenuto a far predisporre un capitolato e un computo metrico, fornirlo ai condomini e sulla base di questo reperire preventivi da approvare in assemblea.

Un quarto elemento è quando, nonostante le vostre richieste, l'amministratore non fornisca la documentazione richiesta (di qualsiasi natura, sia contabile che amministrativa); Un buon amministratore deve sempre mettere a disposizione la documentazione condominiale. Per la scelta di un nuovo amministratore si deve preferire uno di quelli, e sono tanti, che mettono a disposizione in linea i documenti; in questo modo la trasparenza è massima e non c'è neanche il fastidio di richiederla. Questo è il principale indicatore della professionalità del vostro amministratore, insieme alla tempistica con la quale convoca l'assemblea annuale.

Un quinto elemento è rappresentato dagli adempimenti fiscali; nessun condomino ne fa mai richiesta, ma questi sono essenziali per verificare se l'amministratore opera in modo corretto e rispetti i termini di legge. Di una cattiva gestione degli adempimenti fiscali il condominio se ne accorge dopo diversi anni, magari quando quel determinato amministratore non è più in carica e diventa quasi impossibile ottenere il risarcimento per i danni da questo provocato.

Un sesto elemento, ma non per questo meno importante, è la gestione dei morosi. Verificare che l'amministratore abbia eseguito i passi necessari, almeno sui morosi cd "cronici", per il recupero delle somme non versate al condominio. Se i crediti non vengono recuperati in tempi celeri si manifesteranno problemi seri per la compagine condominiale.

Ognuno dei punti trattati può essere trattato in modo molto più incisivo, ma non è quello che ci eravamo prefissati oggi.

di Battista Praino

Amministratore di Condominio Zero Problemi 

Comments